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지금과 닮았다? 노무현 정부의 부동산 정책은?

조회수 2018. 2. 15. 11:00 수정
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김인만의 '트루 내 집 마련 스토리' 현 정부에 많은 영향을 준 노무현 정부의 부동산 정책을 알아봅니다.
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

급등하는 ‘버블 세븐’ 지역의 집값을 잡기 위하여 규제를 쏟아부으면서 부동산과 전쟁을 한 노무현 정부 시절로 시간여행을 가보려고 한다. 현 문재인 정부의 부동산 정책에 많은 영향을 주고 있는 노무현 정부에서는 어떤 정책을 내놓았고, 당시 부동산 시장은 어떻게 반응했는지 알아보자.

현 정부 부동산 정책에
많은 영향을 준 노무현 정부

노무현 정부의 부동산 정책은 매우 중요하다. 단지 강력한 규제정책을 시행했기 때문만이 아니라 현 문재인 정부의 부동산 정책에 많은 영향을 미치고 있기 때문이다.



그도 그럴 것이 노무현 대통령의 비서실장이 문재인 대통령이었고, 노무현 정부 시절 종합부동산세 도입의 주역인 김수현 세종대 교수를 문재인 정부 첫 청와대 사회수석으로 등용한 것만 봐도 문재인 정부의 부동산 정책 방향과 색깔은 노무현 정부의 영향을 받았음을 알 수 있다.

출처: 직방
직방에서 본 서울시 아파트 매매 실거래가 그래프. 지난해 8월 당시 대책 발표 영향으로 일시적으로 매매 거래량이 감소했다.

부동산 정책은 정책 시행 당시 부동산 시장의 흐름에 더 많은 영향을 받기는 하지만 정책의 방향성과 스타일은 가늠해볼 수 있기 때문에 노무현 정부의 부동산 정책을 보면 문재인 정부의 부동산 정책 방향과 스타일을 가늠할 수도 있을 것이다.

심화된 소득 양극화 문제

노무현 정부는 성장보다는 분배에 초점을 맞추었지만, 소득 양극화 문제는 더욱 심화되었다. 이태백(20대 절반이 백수), 사오정(45세 정년), 오륙도(50~60대에도 직장을 가진 사람은 도둑) 같은 비하와 불만 섞인 표현들이 그 당시 국민의 힘든 삶을 대변해 주는 유행어가 되었다.



이에 국가 균형 발전을 위해 행정 수도 이전과 175개 공공기관을 이전하는 혁신도시 건설을 밀어붙이는 동시에 서민주거안정을 위한 ‘부동산투기와의 전쟁’을 선포했다. 이처럼 매우 강력한 투기 억제와 공급확대 정책을 시행했다.

출처: 직방
직방에서 본 최근 5년 시세 변동률. 세종시는 72.6% 상승했다.

김대중 정부(규제 완화에서 규제 강화로), 이명박 정부(규제 완화와 대출 규제 병행), 박근혜 정부(규제완화에서 규제 강화로)에서 보듯이 대부분 정권에서는 부동산 시장 상황에 따라서 규제를 묶었다 풀기를 반복했다. 하지만 노무현 정부는 오직 규제 강화로 달렸다. 그만큼 부동산 시장이 과열되면서 주택가격이 지속해서 상승했다는 의미기도 하다.

고삐 풀린 부동산 시장,
전쟁의 시작

IMF 외환 위기 이후 줄어든 주택 공급과 저금리로 인해 늘어난 유동성, 김대중 정부 시절 풀어준 규제완화의 영향으로 김대중 정부 말부터 상승하기 시작한 서울 수도권 지역 주택 시장의 열기가 더 뜨거워지자, 성장보다 분배, 부유층보다는 서민에게 초점을 맞춘 노무현 정부는 집권 초기부터 투기억제를 위한 강력한 규제대책을 발표했다.



2001년부터 불붙기 시작한 집값은 2002년에는 전국적으로 22%나 올랐고 2003년에는 전국 9.6%, 서울 및 수도권은 10% 이상 상승했다.



상황이 이렇다 보니 2003년 행정 수도 이전의 영향으로 급등한 충청권 토지 투기 억제를 위하여 충청권 토지 거래 감시 구역과 5년간 수도권 153만 호 공급, 수도권 2기 신도시 후보지 선정 등을 포함한 1.15 부동산 시장 안정 대책을 시작으로 분양권 전매제한, 재당첨 제한, 수도권 투기과열지구 지정 등을 포함한 5.23 부동산 가격 안정 대책, 국민 임대 주택을 5년간 50만 호 건설하겠다는 5.28 서민 중산층 생활 안정 대책, 10년간 공공 임대 주택 150만 호 건설발표 등이 포함된 9.3 서민 중산층 주거 안정 지원 대책, 재건축 조합원 지분 전매제한과 소형 60% 의무화, 1주택 비과세 요건 강화 등을 포함한 9.5 주택 시장(재건축) 안정 종합 대책 그리고 8.31 대책과 더불어 노무현 정부의 대표적인 부동산 규제대책으로 꼽히는 3주택 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 투기지역 LTV 40% 강화가 포함된 10.29 주택 시장 안정 종합 대책까지 1년 동안 강력한 규제대책이 정신없이 쏟아졌다.



노무현 정부의 이런 폭풍 규제 스타일을 고려하면 강력한 규제 종합 세트인 8.2 부동산 대책을 발표한 문재인 정부의 정책 스타일을 어느 정도 이해할 수 있다. 예상대로라면 부동산 시장의 과열이 지속될 경우, 문재인 정부는 지속적인 규제 정책을 낼 것으로 예상된다.

출처: 뉴시스
8.2 부동산 대책에 이어 주거복지로드맵을 발표한 문재인 정부

2003년 한 해 동안 쏟아낸 폭풍 규제 덕분에 2004년은 주택거래신고제, 장기임대주택사업 정도만 발표되며 비교적 조용히 흘러갔다. 부동산 시장도 잠시나마 안정세를 보이면서 한숨 돌리는 듯 보였다. 부동산 투기를 잡았다고 판단한 노무현 정부는 10.29 대책을 만든 관계자들에게 상을 주기도 하였다.

끝나지 않은
투기와의 전쟁

하지만 샴페인을 너무 빨리 터트린 것일까? 2004년 잠시 주춤하던 서울 수도권 주택 가격은 2005년 2월부터 다시 상승세로 전환되며 부동산 시장은 다시 한번 뜨겁게 달아올랐다. 2차 투기와의 전쟁이 시작되었다.



노무현 정부는 다시 규제의 칼을 빼 들었다. 판교 신도시 과열 대책, 재건축 개발 이익 환수제를 시행하고 안전 진단을 강화하는 한편, 2종 주거지역 층고 제한 폐지, 고양시 삼송, 남양주시 별내, 양주시 옥정 개발 등이 포함된 2.17 수도권 주택시장 안정대책을 발표하였다.



이 정도에서 부동산 시장의 과열이 멈추었으면 좋았겠지만, 한 번 달아오른 부동산 시장은 멈추지 않았다. 결국 10.29 대책과 더불어 그 유명한 8.31 서민 주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안이 발표되었다. 8.31 대책에는 실거래가 등기부 등재, 분양가 상한제 확대, 종합부동산세 과세대상 6억원 확대, DTI 도입, 2주택 양도세 중과, 송파(위례)신도시 건설 발표 등 굵직한 규제가 포함되었다.

출처: 직방
직방에서 본 최근 판교 일대 아파트 평단가

아직 규제의 효과가 본격화되지 않은 상황에서 매우 무거운 규제 정책들이 누적되고 있었음에도 부동산시장은 판교, 위례신도시 개발을 투자기회로 생각하는 모습을 보였다. 사람들은 다주택자 양도세 중과세 정책을 똘똘한 아파트 하나에 집중하라는 시그널로 받아들이면서 부동산 시장 열기는 더 뜨거워져 갔다. 이른바 버블 세븐 지역(강남 3구, 목동, 분당, 평촌, 용인) 중대형 아파트를 중심으로 주택가격 상승은 멈추지 않았고, 오히려 강북과 수도권 남부 지역으로 투자 열기가 퍼져 갔다.



2006년 재건축 초과이익환수제와 DTI(총부채상환비율)를 시행한 3.30 서민 주거 복지 증진과 주택시장 합리화 방안이 발표되면서 서서히 안정을 찾기는 했지만, 강남 재건축을 중심으로 여전히 국지적 불안은 지속되었고 주택 공급 확대를 위해 인천 검단신도시와 동탄2신도시, 파주운정신도시 확대 개발을 발표한 후 인천과 경기 북부 지역까지 집값 상승의 불이 번지자 LTV, DTI를 강화한 11.15 대책과 2007년 분양가 상한제 등의 규제대책을 내놓았다.



문재인 정부의 부동산 대책에서 사용될 정도로 대표적인 부동산 규제대책인 DTI 도입과 강화로 폭등하는 버블세븐 지역의 주택가격 상승은 한풀 꺾이기는 했다. 하지만 부동산이라는 것이 타인의 욕망을 먹고 자라는 괴물과 같아서 누르면 덜 누른 곳으로 튀어 오르는 풍선효과가 있고 한번 달아오른 투자심리는 쉽게 꺾이지 않는다.

출처: 직방
직방에서 본 버블 세븐 지역 중 하나인 목동 아파트 최근 시세

노무현 정부 이후에 버블 세븐 중대형이 잠잠해지자 강북 경기 북부, 인천 등의 소형 아파트 가격이 상승했고 이명박 전 서울시장 시절 추진한 뉴타운 정책과 오세훈 전 서울시장의 한강르네상스 프로젝트 영향으로 용산을 비롯한 한강변과 도심 노후빌라 가격이 폭등하면서 서울 부동산 시장의 열기는 2010년까지 이어졌다.

억울한 노무현 정부

노무현 정부는 부동산 정책 면에서 억울한 점이 많다. 김영삼 정부 시절의 주택가격 안정과 IMF 경제 위기로 주택 가격이 폭락하면서 주택 가격 상승 에너지가 크게 축적되었고 김대중 정부 시절 파격적으로 풀어준 규제의 부작용으로 서울 수도권 주택시장은 이미 제어하기 힘든 수준으로 과열된 상태였다.



주택 가격 폭등이 시작된 상황에서 출범한 노무현 정부는 재임 기간 내내 열심히 규제했지만 오히려 규제 대책 남발로 규제에 대한 투자자들의 내성이 생기면서 집값을 잡지 못하고 투기와의 전쟁에서 패배했다는 불명예를 안았다.



노무현 전 대통령 자신도 ‘부동산 외에는 꿀릴 것이 없다’는 말로 부동산 정책의 실패를 우회적으로 인정하기도 했다. 그렇게 잡으려고 강하게 묶었던 규제들이 부메랑이 되어 이명박 정부 시절 부동산 시장이 지나치게 침체되자 비난은 다시 노무현 정부의 차지였다.



또한, 수도권을 중심으로 급등한 부동산 가격을 잡기 위해 시도한 수도권 분산정책의 하나로 행정수도 이전, 공공기관 이전을 기반으로 하는 혁신도시, 산업 중심 복합 도시인 기업도시 건설을 추진했다.



그러나 수도권 기능 분산과 지방 균형 발전이라는 최초 목표와 달리 부동산 투기 바람을 지방까지 확산시켜 잠자던 지방 토지, 주택가격이 폭등하는 결과를 낳기도 했다.

출처: 직방
여전히 해결되지 않고 있는 수도권과 지방의 양극화 현상

지방 토지 가격은 올랐지만, 주택 가격은 서울 수도권과 달리 침체에 빠지면서 서울과 지방의 양극화는 더 심화되었고 아파트보다 단독 주택의 상승은 1/10에 그쳤고 소형보다 대형이 두 배 이상 올랐다. 하지만 몇 년 후 지방 주택 가격과 단독 주택, 소형이 큰 폭으로 추격 상승했고, 과도한 대출규제라는 비판도 있었지만, 덕분에 2008년 미국 금융 위기의 파도를 쉽게 넘을 수 있었다는 긍정적인 측면도 있다.



노무현 정부 시절 아파트 가격 변동률은 전국 34% 상승, 서울 56% 상승이었다.

출처: 직방
노무현 정부 주요 부동산 정책

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1


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