집슐랭

지난 편에서 8년 만에 입을 연 선대인 소장의

부동산에 관한 개괄적인 이야기를 들어보았는데요.

이번 시간에는 본격적으로 선대인 소장이

역대 정권들의 부동산 정책을 어떻게 평가하는지

들어보는 시간을 가지려 합니다.

8년 전 그랬듯이 이번에도 정권별 부동산 정책에 대해

새로운 시각을 제시하셨는데요.

과연 선대인 소장이 바라본 역대 정권의 문제는

어떤 것일까요?

일단은 이렇게 정권별로 정책 방향에 따라서 부동산 시장 흐름이 달라지는 것처럼 보이기는 하지만 실제로는 정책보다 크게 작용하는 게 시장 상황 또는 경제 흐름인 경우도 있고요. 또 한편으로는 정부 정책이 먹히는 구간과 먹히지 않는 구간이 또 각각 다릅니다. 그리고 세부적으로는 이게 이제 각 정권별로도 다 조금씩 다릅니다.

예를 들어서 이명박·박근혜 정부 때는 공급 위주 정책이었다, 노무현·문재인 정부 들어와서는 규제·억제 대책이었다, 이런 식으로 사람들이 크게 인식을 하고 있는데 제가 보는 관점은 좀 달라요. 노무현·문재인 정부 때도 규제 일변도를 했던 게 아니고요. 공급대책을 엄청 많이 내놨습니다. 사실은 그 규제 대책을 일관성 있게 또 보편적으로 잘 적용하지 않았기 때문에 문제가 생긴 적이 더 많았거든요.

2008년 경제위기 전후로 해서 그럴 때는 경제적인 상황 자체가 워낙 크게 작용을 했기 때문에 부동산 시장도 그 흐름을 많이 따랐습니다. 2008년 경제위기 이후로 좀 특징 중에 하나는 전 세계 경제 흐름이 좀 달라졌어요. 돈이 엄청나게 풀려버렸어요. 그래서 저금리가 거의 일상화됐고 그러다 보니까 이제는 돈의 힘으로 자산시장이 움직이는 그런 상태가 십년 넘게 이어졌습니다. 그런 상황이다 보니 이게 정권 별로 딱 나눠서 보기가 쉽지 않은 부분이 있습니다.

그럼에도 불구하고 지금 집값 상승세를 설명하는 출발점은 박근혜 정부의 ‘빚내서 집 사라’ 정책입니다. 지금 정부 들어와서도 아직 지난 정부 타령하냐 이렇게 말씀하실지 모르겠는데요. 2008년 경제위기 이후로는 워낙 시장에 돈이 많이 풀려 있는 상황에서 최경환 전 부총리가 ‘빚내서 집 사라’ 정책을 썼죠. ‘시중에 더 많은 돈을 퍼부어줄 테니 누구든 빚내서 집 사라’ 이런 메시지를 줬던 게 사실 지금과 같은 부동산 광풍을 몰고 왔던 출발점이기 때문에 그거를 집지 않을 수는 없습니다.

문재인 정부 들어와서도 많은 분들이 ‘문재인 정부가 부동산 억제책을 쓰고 있다, 규제책을 쓰고 있다’ 이렇게 표현하지만 그 규제는 되게 한계가 많았어요. 핀셋 규제라고 표현하긴 하지만 사실상 두더지 잡기식으로 튀어오르는 데만 잡겠다 이런 식의 정책들이 많았고요.

또 한편으로는 일관성도 없었죠. 대표적으로 분양가 상한제 실시한다고 했는데 실제 차 떼고 포 떼고 해서 제대로 실시되지도 않는 상황이고요. 또 한편으로는 임대사업자 등록 정책을 통해 다주택자들한테 사실상 조세 피난처를 제공해주기도 했죠. 그런 것들은 완전히 문재인 정부의 엇박자 정책의 표본이었거든요. 그렇기 때문에 제가 말씀드리는 건 어떤 정권이든 그 나름의 방식으로 계속 정책 실패를 했고, 그게 누적돼서 지금 사람들이 살기가 되기 힘든 상태가 됐다는 겁니다.

‘공급이 부족해서 집값이 오르는 것 아니냐’ 이게 거의 상식처럼 퍼져 있습니다. 그런데 정말 공급이 부족해서 그럴까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 우리가 경제학에서 배운 가장 기본적인 설명에 따라서 ‘수요에 비해서 공급이 부족하면 가격 오르지 않냐. 집값도 그런 것이다’ 이렇게 말을 합니다.

그런데 향후에 인구가 줄어들잖아요. 지금도 자연인구는 이미 지난해부터 감소하기 시작했거든요. 그러면 집값은 내려가야 되는 게 맞지 않나요?

‘1인 가구 같은 가구수는 늘어난다. 그러니까 수요는 계속 있다’ 이런 얘기를 하는데 1인 가구는 대부분 2인 가구 평균 소득의 약 40% 수준 정도밖에 안 되는 저소득층이 많거든요. 우리가 잘 알다시피 노인 가구가 대부분이고. 또는 아직 충분히 경제적 여력이 안 돼서 결혼을 못하거나 안 하는 저소득 층이거든요. 또 65세 이상 노인들부터는 집을 사기보다는 파는 경우가 더 많습니다. 그 사람들은 주택시장의 수요자라기보다는 공급자거든요.

그러면 공급을 어떻게 설명을 하죠? 60년대, 70년대, 80년대, 90년대보다 계속 주택 공급은 늘어났잖아요. 그렇게 계속 공급했는데도 계속 집값은 뛰었잖아요. 현재 한국의 건설업 비중이 OECD 평균 수준에 비해서 거의 2배가 넘는 굉장히 기형적인 형태를 띠고 있습니다. 어찌 보면 여전히 개발도상국 모드의 건설업 비중을 갖고 있는데도 불구하고. 그리고 그 건설업체들이 다 먹고 살잖아요. 그만큼 공급이 많이 일어나고 있다는 뜻입니다. 그런데도 집값이 계속 뛰었던 현상을 이걸 공급이 부족해서 뛴 것이라고 설명할 수 있냐는 거죠.

경제학에서 가격이 뛰는 현상은 실물경제에서 수급 현상으로 설명할 수도 있지만 또 하나는 투기적인 자산 가격 모델로도 설명할 수 있어요.

물론 주택의 경우는 필요해서 사게 되는 경우도 있습니다. 하지만 동시에 부동산은 자산이란 말이예요. 예를 들어서 5억 하던 게 7억으로 뛰고 10억으로 뛸 수 있잖아요. 그럼 사람들은 실제로는 이 집이 필요해서 사기도 하지만 이 집이 가격이 오를 걸 염두에 두고 많은 사람들이 투자, 투기적인 관점에서 사는 거죠.

그리고 실제로 최근으로 오면 올수록, 특히 2008년 경제 위기 이후로 시중에 돈이 많이 풀리면서 저금리로 누구나 웬만하면 빚을 끌어다 쓸 수 있는 상태가 돼버렸죠. 시중의 1, 2% 하는 대출을 받아서 집을 사면 그게 경우에 따라서는 2배도 뛰고 3배도 뛰는데 안 하는 사람이 바보 취급 당한 거 아닌가요? 아니 우리가 그런 현상을 뻔히 보고 나서도 왜 이걸 계속 자꾸 수급 현상으로 설명하는지 모르겠어요. 수급도 일정하게 작용합니다. 안 한다는 게 아니고요. 작용하지만 최근 몇 년간, 특히 빚내서 집사라 정책 이후에 고삐 풀린 주택시장 상황에서 벌어진 현상은 그냥 투자 수요 또는 투기적 가수요들이 일어나면서 집값을 끌어올린 거거든요. 

투기적 가수요 관점에서 정책을 펴야 되는데 계속 공급 부족이 원인이라는 이야기를 하죠. 왜 공급부족이라는 이야기가 계속 쉴 새 없이 나오냐. 그래야 비대해져 있는 건설업체들이 다 먹고 살 수 있기 때문입니다.

수십 년 동안 그렇게 해온 거예요. 박근혜·이명박 정부에서는 그런 공급을 노골적으로 했죠. 그런데 사실은 노무현·문재인 정부에서도 기본적으로는 정책을 다루는 사람들이 청와대고 여당이라고 생각하지만 디테일한 정책 내용으로 내려가면 결국은 관료들이 좌우하거든요. 그런데 그런 건설 관료들, 특히 국토부의 건설 관료들은 수십 년 동안 그냥 이렇게 공급 일변도의 정책을 해 온 데 너무 익숙한 사람들이에요. 그 관성이 전혀 바뀌지는 않았어요. 이 사람들의 밥줄은 3년 후에 건설업체에 있거나. 건설 공기업에 있어요. 주택협회, 건설협회 임원진이거나 어떤 건설업체의 간부거나 공기업의 임원이 될 거란 말이에요. 그러면 그 사람들이 이해관계가 어디에 있겠어요? 

주택이라는 것은 민간 주택시장에서 거래가 되는 재화이기도 하지만 한편으로는 공공재의 역할도 있습니다. 국민들이 주거 생활을 누릴 수 있고, 또 가능하면 저렴한 비용으로 쾌적한 주거 생활을 누릴 수 있는 방법을 정책적으로 내놓는 것이 정부의 역할입니다. 따라서 일정한 수준의 규제를 안 할 수는 없습니다.

모든 측면에 대해서 규제가 적절했다, 그렇지 못하다고 평가하기는 어렵고요. 다만 노무현, 문재인 정부의 경우 규제를 하더라도 일관성이 있어야 되는데 일관성이 없었다는 게 가장 큰 문제였고요. 이명박·박근혜 정부, 우리가 흔히 이야기하는 보수 계열 정권의 가장 큰 문제는 건설업계나 부동산 업계 같은 기득권 세력들의 이해관계에 부합하는 정책들을 많이 썼다는 게 문제죠.

지금의 '미친 부동산 시장'이 만들어진 데에는

역대 정부가 각자의 책임이 있다는 것이

선대인 소장의 의견이었습니다.

다음 시간에는 선대인 소장과 함께

현 정부의 부동산 정책 문제점을

더 샅샅이 파헤쳐보도록 하겠습니다!!

다음 시간도 기대해주세요!