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'집값' 잡기 위한 근본적인 처방

조회수 2021. 3. 25. 18:12 수정
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현재의 부동산에 대해

전문가들의 이야기를 들어보는 시간!


[부랜드 유니버시티]

Booland University


오늘은 현재의 부동산 정책에 대한

선대인 소장의 입장과 함께,

집값 안정화를 위한

앞으로의 방향을 알아보고자 합니다!


그럼 선대인 소장과 함께하는

마지막 이야기!

지금부터 시작합니다!


(진행자 : 박인우)


집값 안정화를 위해서
집값을 잡기 위해서 실질적으로 어떤 정책을 써야 주택 공급론 쪽으로 기울지 않고 정리가 될 수 있을까?

다시 한번 강조하고 넘어가고 싶은 건 공급은 일정하게 해야 된다는 거에요.



그렇다면 지금 집값이 상승하는 이유가 단순한 공급 때문이 아닌 이유를 알아야 해요. 지금은 시중에 돈은 넘쳐날 뿐만 아니라 세계적으로 저금리 시기에요. 그럼 그 돈들이 생산 경제로 흘러가 주면 좋지만, 자산시장으로 옮겨가고 있어요. 그렇기 때문에 지난해부터 주식시장도 뜨거워지고 부동산 가격이 폭등하고 있죠. 



우선은 현재 상황을 이해해야 한다고 저는 생각합니다.

저렴하면서 쾌적한 주거 생활을 누리기 위해
필요한 두 가지는?

근본적으로 시장 질서를 재편해야 하는 게 있어요. 그러니까 주택 약자들에게 불리한 제도를 강화해 주는 근본적인 제도적 개혁을 말하죠.

근본적 제도 개혁, 예를 들면?

공급 이야기도 했지만 '공급을 어떤 방식으로 하느냐'도 중요합니다. 공급하는 제도를 한 번 생각해 볼 필요가 있어요. 



바로'후분양제'요.



살아가면서 가장 비싼 상품인 집을 구매하는데 팸플릿하고 모델하우스만 보게 하는 나라가 있을까요? 없습니다. 거의 모든 나라가 후분양제에요. 선분양제와 비슷한 양식을 취하는 나라가 있지만, 일부 사업 프로젝트가 그런 것입니다. 즉, 선분양제도를 채택하고 있는 나라는 대한민국밖에 없어요. 



1970~80년대에는 건설 자본도 취약하고 주택을 빠르게 공급해야 하므로 미리 자본을 걷어 집을 짓고 나눠주는 식으로 했어요. 이때는 시대적인 상황에서 어느 정도 일리가 있었지만, 지금은 건설업계가 넘쳐나고 자본이 취약하지도 않은데 왜 계속 선분양제를 하고 있냐는 거죠. 

선분양제도의 문제점은?

첫 번째는, 투기에 취약한 구조를 만듭니다. 건설업자들은 사람들을 끌어들여 고분양가로 분양하면 나중에는 집값이 오르든 떨어지든 상관없기 때문이죠. 분양에 성공해서 배를 불리면 끝나는 문제죠.



둘째는, 주택의 품질이 떨어집니다. 건설업자들은 이미 돈을 받았으니까 잘 지을 필요가 없죠. 그렇기 때문에 품질도 안 좋고, 하자도 굉장히 많이 발생하고.



즉, 가장 큰 문제는 주택시장에서 공급업자인 건설업계의 힘은 너무 강하고, 소비자의 힘은 위축된 상황이라는 거에요.

문재인 정부에게 바라는 점?

후분양제로 전환해야 해요.



노무현 정부 때 후분양제 시행하겠다고 인수위 때부터 선언했지만 딱 1000호 짓고 나서는 끝. 이명박 정부 들어와서 아예 후분양제가 완전히 취소됐죠. 



문재인 정부도 들어와서 후분양제로 전환하겠다고 했어요. 하지만 선분양제 혜택이 워낙 강하니 건설업체 중에 그 정도 인센티브를 받고 후분양제로 갈 업체들이 누가 있겠어요? 그래서 우리가 지금 후분양제 상태로 왔습니까? 안 왔죠.

또 한쪽에서는 시장에서 발생하는 투기 과열을 잡을 수 있는 단기적인 대응 정책이 필요해요.

시장 대응 정책, 예를 들면?

'보편적인 대출 규제가 심각하다'? '투기적 가수요가 들끓고 있다'? 그러면 투기적 가수요 자체를 없애는 방법이 있어요. 



토지거래허가제도를 특정 지역만 시행하는 게 아니고, 예를 들어 수도권 전역을 토지거래허가구역으로 묶어서 시행하는 거예요. 또한 두 채 이상 집을 사려고 하는 사람들처럼 일정한 기준 이상에 대해서는 허가를 받고 진행하도록 하면 됩니다. 그러면 투기적 가수요도 사라져요. 



극약 처방일 수 있지만, 투기적 과열이 심각해서 국민들의 위화감을 만들어내고, 사회 전체에 미치는 해가 크다고 생각하면 쓸 방법이라고 생각합니다.

문재인 정부의 부동산 정책, 아쉬운 점은?

문재인 정부 부동산 정책을 보면 정치적 고려를 해서인지 하기 편한 정책은 과감하고 쉽게 해요. 하지만 기득권의 저항이 강한 정책은 찔끔하거나, 미온적으로 하거나, 흉내만 내죠.



예를 들어 낙후된 도심을 재생하겠다는 '도심 재생 사업'은  어마어마한 돈을 들여서 시행한단 말이에요. 어느 쪽에서든 욕을 안 먹으니까 아주 잘 과감하게 해요. 



'임대사업등록제'도 기득권 쪽에서 별문제 없고 국토부 관료들도 좋아하니까 잘 시행했죠.



그런데 나머지 정책들은 다 찔끔찔끔했단 말이에요. 정말 과감하게 시행해야 할 것을 과감하게 하고, 지금 문재인 정부가 과감하게 시행하는 것은 오히려 조심스럽게 해야 했어요. 완전히 뒤바뀐 거죠.

문재인 정부가 잘 시행한 정책은?

'임대차 3법'이에요. 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제가 있죠.

임대차 3법, 안정화에 대해서?

처음에 전셋값 뛴다고 했지만 최근 점점 안정 되잖아요. 저는 일시적인 현상이라고 생각했어요.



1989년 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 '전세 2년법' 때도 일시적으로 집값이 뛰었어요. 그 이후로는 오히려 전셋값이 안정됐거든요. 지금도 저는 그 경로를 밟아가고 있다고 봅니다. 



또한 예를 들어 차량용 반도체가 쇼티지 나서 지금 자동차 업계가 난리잖아요. 이런 현상들은 물량 부족으로 인해 장기적인 게 아니라 일시적으로 발생하는 거예요. 



임대차3법으로 인한 전셋값도 마찬가지예요. 당연히 전세 시장에 나와 있는 물량이 줄어들고, 세입자는 많으니까 전셋값이 일시적으로는 뛸 수밖에 없죠. 그게 나중에는 문제없이 풀려나가는 거죠.

임대차3법, 잘 시행한 이유는?

계약갱신청구권을 예로 들면 기존 살던 집에서 4년까지 살 수 있게 됐잖아요. 저도 전세 세입자인데 한 번 더 갱신했어요. 이처럼 대부분의 사람은 훨씬 주거 안정을 누리게 된 부분이 있는 거죠.



앞서 말한 이점뿐만 아니라 전셋값이 시행 이후 올라갔지만, 일시적이라는 점이 저는 높게 평가해 줄 수 있다고 생각해요.



제일 크게 본 것은 전월세 시장에서 세입자의 지위가 상대적으로 강화된 거예요. 주택시장에서 공급자보다 소비자의 위치가 너무 약한 거는 고쳐지지 않았지만, 이 자체가 집값을 안정시키는 굉장히 좋은 효과가 있다고 봅니다.


이번 시간에는 선대인 소장이 생각하는

앞으로의 부동산 방향을 들어보았습니다.


아쉽지만 선대인 소장님과 만남은

이번 편으로 끝이 났는데요.


다음 시간에는

윤수민 위원과 금리와 부동산에 대한 이야기를 나눠보겠습니다!


어떤 내용인지 궁금하시지 않나요?!

다음 시간, 많은 기대와 관심 바랍니다!

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