집슐랭

부동산에 대해

전문가의 이야기를 들어보는

[부랜드 유니버시티]

윤수민 위원과 함께하는

두 번째 이야기입니다

*진행자: 권혁준 기자

권혁준)

주택가격과 금리는 어떤 관계가 있다고 생각하시나요?

윤수민) 

이론적으로 주택가격과 금리의 관계를 규정하고자 하는 연구는 

상당히 오랜기간 이루어졌고요. 

어려운 분야이기는 합니다. 

그런데 주택가격과 금리만 딱 놓고 이야기를 한다면 

반비례 관계에 있다고 

말씀 드리는 게 맞을 것 같아요.

쉽게 말해서 

"금리가 오르면 집값은 떨어진다"

단, 이 공식은 

금리와 주택가격 이외의 모든 변수들을 배제했을 때

라고 추가로 말씀드리겠습니다.

(구독자님들의 이해를 돕기 위해 윤수민 위원이 준비한

두가지 예시를 보시죠!)

윤수민) 첫째로 이런 경우가 있을 수 있습니다.

금리라는 용어 자체가 '돈의 가치'를 의미하잖아요.

돈의 가치가 줄어들 때는 

상대적으로 자산(부동산)의 가치가 고평가 받게 됩니다.

이건 부동산 뿐만 아니라 모든 자산에 해당하는 거죠. 

이때는 금리가 내려가고 부동산 가격이 오르는 

반비례 관계를 살펴볼 수 있습니다.

두번째로 이런 경우가 있을 수 있습니다. 

금리는 대출을 하는 데 필요한 비용적인 측면으로

접근할 수 있습니다. 

금리가 오른다는 것은 내가 앞으로 지불해야 할 비용(=이자)가 

증가한다는 것이겠죠? 

주택을 구입하고자하는 수요자 입장에서는 

금리 상승이 부담으로 작용합니다.

따라서 심리적으로 위축되고 

전반적인 주택 수요가 감소하는 

영향이 나타납니다. 

이때는 금리가 올라가고 부동산 가격이 내려가는

반비례 관계를 살펴볼 수 있겠습니다.

권혁준)

이론적으로는 이런 관계가 나타나겠지만, 실제론 그렇지 않잖아요. 

다양한 요소들이 주택 가격에 영향을 미치기 때문이겠죠?

윤수민)

네 그렇습니다. 모든 자산이 다 비슷할텐데요. 

통화량이나 금리도 영향을 미치고요. 

부동산의 수요와 공급도 주택 가격에 영향을 미치는

중요한 요인입니다. 

아무리 금리가 낮더라도 부동산 공급이 너무 많다. 

그럴 때는 주택 가격이 올라가기 힘들고요. 

거시경제적인 이야기를 벗어나서

부동산은 저희 생활과 가장 밀접한 상품이잖아요.

단순하게 금리만 볼 수 있는 게 아니고,

누군가는 학군이 중요할 수도 있고요.

출퇴근이 중요할 수도 있겠죠.

이렇게 본인 생활에 밀접하게 영향을 미치는 요인들이

개개인마다 다르다보니

단순하게 금리만 가지고 설명하기 힘든 부분이 많죠.

권혁준) 

그렇군요. 다음 이야기로 넘어가서요. 

최근에 은행 대출 금리들이 계속 상승을 하고 있잖아요.

이런 상황 속에서 

'집값이 하락하겠다' 이런 기대를 가져도 될까요?

윤수민)

당장 직결되기는 힘든 면이 있습니다. 

왜냐하면 시차가 존재하거든요. 

대신 금리가 상승하는 추세가 지속되면

아무래도 부동산 수요를 위축시키는 요인으로는

작용할 수 있겠습니다.

권혁준) 

그러면 개인 차원에서는

대출 금리 상승에 대해서 어떻게 대처할 수 있을까요?

윤수민) 

일단은 고정금리 대출자와 변동금리 대출자를

구분을 해야할 것 같아요. 

고정금리 대출자의 경우에는 금리 상승에 따른 

영향이 크지 않기 때문에, 

다른 신용대출이나 이런 부분들을 조정하시면서 

부담을 줄여나가시면 되겠습니다. 

변동금리 대출자의 경우에는 목돈이 생길때마다 

조금씩 원금을 상환하시는 것이 상당히 중요합니다.

이렇게 줄이면서 원리금 부담을 줄일 수 있기 때문인데요.

대출을 받은 후 3년이 지나면 

중도상환수수료가 발생하지 않습니다.

따라서 중도상환수수료가 발생하지 않는 시점부터 

원금을 조금씩 줄여나가시면 좋을 것 같습니다. 

*만약 3년 전에 원금을 상환하고 싶으시다면?

-> 이럴 땐 대출금리 상승폭과

중도상환수수료에 들어가는 비용들을 비교해

어느 것이 나한테 합리적인가를 판단하신 후에

의사결정을 하시면 될 것 같습니다. 

권혁준)

그럼 신규 대출을 계획하신 분들은

금리 상승에 어떻게 대비하면 될까요?

윤수민)

제가 개인적으로 추천하는 방식은 

스트레스 테스트입니다.

가계 금리 스트레스 테스트인데요. 

이 방식은 내가 실제로 받는 대출 금리보다 

1% 또는 2% 포인트를 더 높게 가정해서

원리금 상환액 등을 예상해보는 거에요. 

예를 들어 내가 대출금리가 3%면 5%로 올랐다는 상황을 가정해서 

원리금 상환액이 얼마나 되는지. 

그리고 그 시기에 내 소득은 어떨지. 

이런 부분들을 예측해보는거죠?

실제로 대출 금리 상승이 발생할 때

'나에게 이런 영향이 있겠구나'

'나는 이정도를 감당할 수 있는 가구인가?'를 

고민해볼 수 있습니다. 

이 테스트에 접근하는 방법은 굉장히 쉽습니다. 

일반 포털 사이트에 접속하셔서요. 

'대출 원리금 계산기'라는 걸 검색하시면

창이 하나 뜰 겁니다. 

그러면 그 창에다가

내가 빌리고자 하는 금액과 금리. 

이 금리는 3%로 해보시고

4%로 해보시고

5%로 해보세요. 

각각의 경우마다 내가 상환해야 할 원리금이 

얼마일지 미리 예측해시는거죠.

권혁준)

전문가한테 상담을 받지 않아도 본인 스스로

양질의 정보를 얻을 수 있겠는데요?

윤수민)

맞습니다. 

쉽게 말해서 백신을 한번 맞는다고 생각하시면

쉬울 것 같습니다!

권혁준) 

아무래도 최근 집값이 많이 오르다보니까

영끌을 계획하시는 30대 분들이 많으신데요. 

이런 분들께서 스트레스 테스트 거치면 좋겠네요

윤수민) 

영끌을 계획하고 계신 분들이 일반적으로 

사회초년생들이 많잖아요. 

그렇다보니 대출을 실제로 일으켰을 때 

어떻게 되는지를 모르시는 분들이 많아요. 

'내가 한달에 소득이 200만원인데, 

대출 원리금 상환액이

10만원이 늘어났네?

괜찮을거야'

이렇게 막연하게 생각하시는 분들이 많거든요.

확실하게 확인을 해보는 측면에서 

상당히 좋은 경험이 될 거라고 말씀드리고 싶어요. 

윤수민) 

또 하나. 

사회초년생들. 

전세 대출을 이용하고 계신 분들이

대출 금리가 상승하면 이게 언제쯤 나에게 

상환 부담으로 오는가를 많이 생각하시는데요. 

이거는 본인이 가지고 있는 대출상품의 

기준금리 변동 주기가 

중요합니다.

예를 들어서 CD대출. 

CD금리를 기준금리로

쓰는 경우에는 90일마다 한번씩 대출 금리가 바뀌게 됩니다. 

예를 들어서 CD금리가 0.25%포인트 오르게 되면

약 3개월 후에 내 대출금리에서 올라가게 되는 것이죠

그런데 만약에 내가 쓰고 있는 대출액 기준금리가 

6개월 물을 기준으로 하고 있다. 

그런 경우에는 6개월 이후에 

대출 금리 상승이 영향을 미치게 됩니다.

권혁준) 

이런 걸 잘 모르고, 통장에서 돈 빠져나갔다는 문자가 와봐야 

아시는 분들이 많아요 ㅠㅠ

윤수민)

그렇죠. 대출 기준금리를 상당히 많이 모르고 계세요. 

대출 금리가 뭔지 알아? 물어보면 아무도 몰라요

권혁준) 

확실히 공부를 많이 하는 게 중요하겠네요.

윤수민) 

한동안 금리 하락기를 겪다가 최근에 금리가 상승하면서 

많은 분들이 혼란을 겪고 계실 거라고 생각됩니다. 

금리를 공부하는 가장 좋은 방법은 

내가 직접 대출을 받아보는 것입니다.

그런데 이 방법은 대출을 종용하는 거니까 말하기가 좀 그렇구요ㅎ

다른 방법은 은행 연합회 사이트에 가서 

주택담보대출 금리들을 살펴보시는 게 있습니다. 제일 좋아요.

또 은행 어플들에 들어가시면

대출 상품별로 금리가 어떻게 구성되는지

정말 자세하게 나와있습니다. 

저희가 대출 약관에 무의식적으로 사인하고 넘어가는 부분들 있죠?

그곳에 대출에 관한 모든 내용들이 다 들어가있어요.

잘 살펴보시고요. 

대출 원리금 상환액 계산기 이게 생각보다

되게 큰 효과를 가져다 줍니다. 

이렇듯 간접적인 대출 경험들을 할 수 있는 방법이 있다면

다 해보시는게 제일 좋은 공부일 것 같습니다.

권혁준) 

확실히 이게 진짜 큰 것 같아요. 

내가 돈을 얼마 빌린다. 

이게 아니라, 

내가 얼마를 빌리면 몇 년동안 매달 얼마를 내는가. 

이걸 보는 게 가장 실질적인 도움이 될 것 같습니다. 

오늘 자리에 나와주셔서 좋은 말씀 많이 들려주십니다. 

참 감사합니다! 

윤수민 위원과 함께한

부랜드 유니버시티 어떠셨나요?

총 3편으로 이루어진 시리즈 중

토요일 마지막 편으로 찾아뵙겠습니다!

*유튜브에서 'booland'를

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