집슐랭

앞선 1편에서는

최근 논란이 되었던 한국토지주택공사(LH)의 원인에 대해

들어보는 시간을 가졌습니다.

LH 사태가 발생한 문제 이전에도,

우리나라 부동산 문제는

풀기 힘든 '실타래'와도 같았는데요.

우리나라 부동산 문제,

과연 어디서부터 출발한 것일까요?

두 번째 시간인 이번 편에서는

진보 경제학자 우석훈 교수와 함께

우리나라 부동산 문제의 출발점과 해결 방안에 대해

이야기를 나눠보고자 합니다.

함께 출발해 볼까요?☺️

대부분 선진국은 아파트에 대한 수요가 일정 시점이 되면 줄어요. 고급 단독 주택과 타운하우스 등이 일정 소득 이상 되면 나타나는 마지막 주택의 모습이에요.

우리나라도 그쪽으로 수요가 갈 것이라 예상을 했어요. 그래서 타운하우스도 만들고, 택지 개발할 때 단독주택도 일정 부분을 만들었죠. 대표적으로 일산에 있는 단독주택단지들이 있죠.

그런데 실제 수치를 보면 아파트에 대한 수요가 줄지 않았어요. 단독주택에 대한 수요가 줄고, 아파트에 대한 수요는 늘고 오히려 거꾸로 가고 있습니다. 

이러한 부분을 정부가 예상을 못 했어요. 그저 욕망이라고 하는데 아파트를 고급화시켜 주거하려는 사람들의 욕구는 욕망이 아닌 생활  방식이에요. 이런 것을 선제적으로 예상해야 하는데 실패한 거죠.

특히 신축에 대한 수요가 증가하는 과정에서 밸런스를 못 잡은 게 폭등의 문제예요.

또한 문재인 정부가 균형 발전이라고 이야기했지만, 지역경제가 현재 어려워진 것도 사실이에요. 그와 반대로 수도권은 살려고 하는 사람들이 증가하고 있죠.

즉, '수요 패턴'과 '수도권 문제'가 겹치니까 특정 지역에서 주택 부족 현상이 일어나는 거예요. 

여기서 정부의 정책적 지혜를 발휘해 집중해야 했는데, 너무 크게만 본 것 같습니다. 전체적인 주택은 충분하다고 생각하니 집값 상승, 특수 투기 같은 현상이 벌어지는 거예요. 그러니까 민심도 사나워지죠.

또한 진보 쪽의 세금으로 부동산을 잡는다는 생각이 문제예요. 

미국 같은 경우, 하와이 주변은 세금이 낮지만, 동부 쪽은 높거든요. 대개 1% 정도 실효세율을 보는데 이 정도면 엄청 높은 겁니다. 그렇다고 버블이 안 생기느냐? 그건 전혀 아니에요. 2008년 글로벌 금융위기 때, 그때도 미국의 부동산 버블이 터져서 온 거거든요.

그래서 세금은 정상적으로 되는 게 맞는 길이라고 생각합니다. 종부세와 재산세, 두 개의 세금이 공존하고 있는 상황은 조세 저항이 생길 수 있어 오래 갈 수가 없어요.

따라서 조세는 국가를 운영하기 위한 것, 주거 비용 정도의 사회적 합의 수준이어야 합니다. 조세로 모든 것을 다 해결하겠다? 그러면 부동산 문제는 해결하기 어렵습니다.

'분양'은 두 가지로 나뉘죠. 첫 번째는 정부에서 택지 개발 및 공급을 하는 경우, 두 번째는 청약 저금을 들어서 청약 평가를 통해 주는 경우. 

그런데 우리나라처럼 청약 제도를 운용하는 나라가 거의 없습니다. 일본이 처음 시작했지만, 일본도 1980년대 이후 없앴죠. 

청약을 공평하게 하고 집을 가질 사람이 편하게 가지게 해주자? 말은 그럴듯한데 주택보급이 늘지 않았죠. 박정희 전 대통령 때 청약제도가 도입된 후, 80년대부터 지금까지 보통 55% 정도 집을 보유하고 있고 유지되고 있어요.

저는 정부에서 공공임대주택에 대해서 힘써야 한다고 생각해요.

그런데 지금은 민간 주택 공급에 힘쓰면서 일부를 떼서 공공임대주택 공급을 하잖아요. 이런 '잉여적 방식'은 임대주택 총량 자체가 늘지 않아요. 

잉여적 방식은 박정희 전 대통령이 했던 이야기인데, 바뀐 정권에서 그걸 잘하겠다는 것을 보며 '망했다'라고 생각했죠. 

노동당 등이 집권한 프랑스, 스웨덴 같은 나라가 훨씬 진보적이죠. 만약 잉여적 분양 방식이 효율적이면 거기가 먼저 했겠죠? 그런데 그렇게 풀린 역사가 없습니다.

맞는 말이죠.

'토지 공개념'은 보수 개념이에요. 그런데 토지 공개념의 연장선에서 '세금을 잘 때리면 된다'가 진보 쪽 부동산 담론 핵심이거든요. 이러한 생각은 진보 쪽에서 반성해야 합니다.

왜냐하면 세금만으로 시도했지만 지금 벽에 부딪혔잖아요. 다음 패러다임이 있냐? 진보적 형태의 주택정책은 뭔가? 소셜 믹스 외에는 없었어요. 하지만 소셜 믹스는 전체 틀에서 방향에 관한 것 중 하나지 과감한 정책 결정이 아닌 거거든요.

과감한 세금 말고는 생각해본 적이 없는 딜레마에 부딪힌 거예요.

일정 부분 맞는 것 같아요.

개발주의자 중에서도 터프한 사람, 마일드한 사람이 있어요. 그중 마일드한 개발주의자가 지금 정권에 많이 참여했죠. 

그래서 정책을 고치고 정비하는 생각을 하는 사람들이 많지 않아요. 종합적으로 보는 사람들이 별로 없고, 내 일 아니라고 생각하는 분위기고.

전문가가 없을뿐만 아니라 부동산 주무부처인 국토부가 힘이 있을 것 같아도 기재부의 권한이 워낙 세서 힘을 못 펴요. 국가의 돈에 관한 우선순위를 정하는 회의에 들어가면 국토부는 집 말고 다른 말을 못 꺼내게 하잖아요. "네가 뭘 안다고?", "집이나 잘해!" 그러죠.

더 나아가 부동산 정책에 관여하는 사람들은 주거권에 대해 생각을 아예 안 했던 사람들이죠. 주로 금융 보던 사람들이 큰 걸 정하니까 "먼저 주거복지에 대한 생각이라도 해 본 적 있어요?"라고 비판해도 정부에서 할 말 없죠.

지금이라도 잘하면 돼요.

벌써 봄이지만 여름, 가을, 겨울 아직 세 개의 계절이 있잖아요. 이 정도면 앞으로 틀을 잡고 밑그림을 그릴 시간은 충분히 됩니다.

노무현 정부 후반기에 앞으로 어떻게 할 건지 시스템을 그려놓았지만 결국 하지 못하고 정권이 바뀌었죠. 그런데 그때 있었던 많은 생각이 다음 정권에 녹아들고 스며들었어요.

어차피 이번 정권에서 집값 해결 못 해요. 해결하지 못하는 걸 사람들이 뭐라고 하는 게 아니라, 해결 방법을 찾지 않는 게 답답한 겁니다.

현실을 바꾸기 위해 다 같이 모여서 한 번 얘기해보는 것만으로 현실이 바뀌어요. 

그래서 마음을 열고 보수파, 업자들 이야기도 듣고 외국 사례도 보며 수렴해 나가는 노력이 필요해요. 많은 사람이 지혜를 모으면 학자, 공무원 몇 사람이 하는 것보다 더 열린 결론이 나올 수 있습니다.

우석훈 교수가 말하는

우리나라 부동산 시장 문제의 출발점과 해결 방안,

여러분들은 어떻게 생각하시나요?

다음 시간에는

우리나라 집값 안정화의 방안에 대해

우석훈 교수와 함께 알아보는 시간

가져보도록 하겠습니다!

다음에도 함께 해주실 거죠?🥰

더 재미있고 유익한 정보로 돌아오겠습니다!