클래스101

부자가 되는 방법은 여러가지가 있다. 우리나라에서 가장 많은 부자를 배출한 곳은 어디일까? 국내 부자들의 자산 현황을 보면 단언컨대 부동산이다. 

부자해커는 흙수저 직장인으로 시작해서 경매/공매를 공부하고 부자가 됐다. 그가 흙수저 직장인들에게 추천하는 가장 효율적인 투자 방법 중 하나는 다가구주택이다. 경매로 낙찰받으면 90% 이상 대출을 받을 수 있고, 월급이 작아도 상관없으며, 바로 현금흐름을 창출 할 수 있기 때문이다.

그러나 여전히 의문은 존재한다. 다가구주택은 임차인들이 많기 때문에 대출이 나오지 않는 경우가 많다. 수입이 적은 사람들은 세금에 대한 부담도 무시할 수 없기 때문이다. 다가구는 1가구 1주택, 공시가격 9억 이하인 경우 비과세 혜택이 있지만 9억 이하 다가구주택은 지방밖에 없다. 지방의 다가구주택은 공실 위험이 있다.

여러가지 의문점을 해소하기 위해, 부자해커를 만났다.

다가구 주택에 투자한다는 건 건물주가 된다는 의미인데요, 많은 자금이 필요하지 않나요?

대출을 활용하면 돼요. 최저임금을 받으셨던 분도 대출을 받아서 다가구 주택에 투자하셨어요. 중요한 건 투자 전에 본인 상태를 잘 알아야 한다는 거예요. 신용 점수를 확인하세요. 

주거래 은행에 전화해서 필요한 서류를 물어보고, 가져가서 알아보세요. 신용 점수를 확인하면 "제가 혹시 대출 가능한 거 있을까요, 혹시 제 배우자가 소득이 있는데 이런 부분도 대출 한도에 적용 될까요" 등 최대한 자세하게 물어보세요. 은행원들은 대출이 실적이기 때문에 상세하게 알려줍니다.

이렇게 한 발자국씩 알아가야 되는 거예요. 다가구 주택은 대출 종류가 몇 가지가 있어요. 일반 담보대출이라고 해서 근저당을 설정하는 게 있는데, 다가구주택은 세입자의 보증금이 많기 때문에 거의 대출이 안 나와요. 대안으로는 경매, 신탁담보대출이 있어요. 이 외에도 배울려는 의지만 있다면 해결할 수 있는 방법들이 여럿 있습니다.

다가구주택을 경매로 낙찰받으면, 명도가 가장 힘들 것 같아요.

경매, 공매에 접근하시는 분들이 명도를 가장 어려워해요. 살고 있는 사람을 만나서 나가라고 해야 하니까요. 저도 처음에는 그게 가장 무서웠어요. 만약 다가구를 낙찰받았다고 생각해 볼게요. 아파트를 낙찰받은 것과 다가구를 낙찰받는 것은 상황이 전혀 달라요. 다가구는 세대수가 많으니까 훨씬 더 힘들 것 같잖아요. 전혀 안 그래요.

일단 다가구는 아파트에 비해 보증금이 작아요. 우리나라의 법은 소액 보증금을 내고 살고 있는 사람들을 보호해주는 제도가 있어요. 경매 절차에서 보증금의 일정 금액을 다른 빚들보다 빨리 받아가게 만들어줘요. 이걸 최우선 변제금이라고 해요. 임차인들이 작은 보증금을 받아가려면 집을 명도해야 돼요. 법원은 낙찰받은 사람의 명도 확인서와 낙찰자의 인감증명서를 확인하고 임차인들에게 최우선 변제금을 줘요. 그걸 안 주면 법원에서도 돈을 안 줍니다. 그래서 소액 임차인들은 그 서류들을 받기 위해서 집을 빨리 비워줘요.

특히 대학가 근처 다가구는 학생들이 살고 있어요. 학생들은 본인들이 계약하지 않아요. 보통 부모님들이 계약을 하죠. 부모님들이 경매 절차동안 자식들을 계속 버티게 할까요. 인생 경험이라고 생각하고 빨리 나오라고 하겠죠.

비과세 혜택을 받으려면 9억 이하 다가구 주택을 찾아야 하고, 그러려면 지방의 다가구 주택을 봐야 하잖아요. 지방의 다가구 주택은 공실 위험이 크지 않나요?

반반이예요. 위험한 케이스는 뭐냐면, 특정 지역에 큰 공장이 들어오면서 공장에서 일하는 사람들과 공장을 만들기 위해서 온 사람들이 몰릴 수 있거든요. 이때 다가구가 확 늘어나요. 공장이 다 지어지고 나면 확 빠지죠. 이런 지역의 다가구는 조금 위험할 수 있어요. 그리고 가장 위험한 케이스는 오래된 주택들이 많은 곳이에요. 오래된 주택들을 밀어버리고 건물을 올려버릴 수도 있거든요.

팁을 하나 드리면, 아침 일찍 7시 반에서 8시 반 까지 관심있는 지역을 돌아다녀보세요. 출퇴근 버스를 기다리면서 사람들이 서 있어요. 출퇴근 버스정류장 근처에 있는 다가구는 직장인 수요고, 출퇴근 버스 바로 앞에 있는 건물들은 사람들이 선호하겠구나를 알 수 있죠.

지방에는 보통 구도심과 신도심이 있어요. 구도심은 버스터미널, 기차역 이런 곳인데 거의 교통이 불편해요. 그래서 젊은 사람들이 선호하지 않아요. 신도심은 보통 'ㅇㅇ지구'라고 해요. 'ㅇㅇ지구'는 젊은 사람들이 선호하는 편이에요. 길이 깔끔하고 정비가 잘 돼있거든요. 신도심에는 다가구를 지을 수 있는 땅이 한정돼있어요. 한 번 다 지어지고 나면 더 이상 다가구주택을 지을 땅이 없다는 뜻이죠. 이런 데는 투자해도 괜찮아요.

무주택자들은 1가구1주택으로 다가구를 노려볼만 하겠어요.

괜찮죠. 많은 사람들이 투자를 할 때 "시세차익이 먼저냐, 월세가 먼저냐" 물어봐요. 저는 월세 투자가 먼저라고 생각해요. 현금흐름을 먼저 쌓은 다음에 시세차익을 내면 돼요. 근데 아파트는 시세차익만 보는 거거든요. 만약 다가구에 투자해서 월세가 300만 원 나왔다. 그럼 파워 직장인 되는 거죠. 

파워 직장인 되는 순간 직장에서 오는 스트레스가 없어요. 월세 300, 월급 300 받으면 월 현금흐름이 600만원 되는 거잖아요. 그러면 현금흐름을 더 키우고 싶어져요. 굳이 회사에서 스트레스도 없고, 그래서 회사를 그만두지도 않죠.

마지막으로 경매 투자를 처음 시작하는 분들에게 조언 부탁드려요.

하나만 잊지 않았으면 좋겠어요. 어려운 것과 모르는 것은 다른거에요. 모르는 건 내가 아직 접해보지 못했을 뿐, 절대 어려운 게 아니에요. 많은 사람들이 모르는 걸 어렵다고 생각해요. 그냥 하나씩 알아가면 돼요. 제가 처음 다가구 주택를 알아봤을 때만 해도 모든 사람들이 다가구 주택 투자가 어렵다는 편견을 가지고 있었어요. 편견을 깨고 알아가려고 노력하는 사람들이 돈을 버는 거죠.