패스트캠퍼스

지난 12월 16일, 끝을 모르고 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 정부의 ‘부동산 긴급 대책’이 발표되었습니다. 이전에도 부동산 가격의 상승 속도를 늦추기 위한 17번의 정책 발표가 있었지만, 이에 개의치 않는다는 듯 서울의 아파트 가격은 계속해서 오르기를 반복했죠. 그리고 이번 18번째 부동산 긴급 대책을 통해, 정부는 잡히지 않던 아파트 가격을 강력히 규제하겠다는 의지를 내보였습니다.

2020년을 앞두고 예고 없이 발표된 이번 부동산 정책 변화를 두고, 많은 분들이 2020년의 부동산 시장은 어떠한 형상을 하게 될지 궁금해합니다. 이번 정책 또한 치솟는 아파트 가격을 제대로 잡기는 어려울 것이라거나, 지나친 규제로 인해 부동산 시장의 기회가 많이 좁아졌다고 보는 시각도 적지 않은 게 사실이죠. 하지만 이 모든 이야기는 몇 가지의 단순한 질문으로 모두 좁혀볼 수 있는데요. 바로 ‘그래서 2020년에는 주택을 사도 되는가?’ ‘사도 된다면, 과연 어디에 투자를 해야 하는가?’ 일 겁니다.

그래서 오늘은 12월 16일에 있었던 정부의 부동산 정책 발표를 4가지 핵심 키워드로 이해하기 쉽게 정리해보려 합니다. 나아가 2020년에는 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 방향성까지 잡아볼 수 있다면 좋은 출발점이 될 것 같습니다.

이 내용은 정부가 이번에 발표한 주택 가격 안정화 정책의 가장 핵심이 되는 조항이라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 기존에는 다주택자들에게만 규제하던 항목을 이번 발표를 통해 주택을 소유하지 않은 무주택자와 1주택자에게까지 확대 적용하는 방향으로 바꾸었기 때문입니다. 이러한 정책의 배경에는 2019년 하반기 서울 집값이 꾸준히 상승한 것을 들 수 있는데요.

현재 정부는 주택 가격의 폭등을 잡기 위해 다양한 시도를 해왔습니다 하지만 집값은 좀처럼 잡히지 않았죠. 결국, 서울을 비롯한 주요 거주 지역의 집값 하락을 기다리다 지친 실수요자층, 집을 정말 필요로 하는 사람들이 아파트 청약 당첨을 노리기보다는 높은 집값을 대출을 통해서라도 메꾸어 매수하는 방향으로 돌아섰기 때문입니다. 20대부터 꾸준히 청약 통장에 돈을 부으면 될 줄 알았지만, 청약 경쟁률이 날로 높아지다 보니 청약 가점만 믿고 있기에는 내 집 마련이 불가능하다는 걸 체감했기 때문이겠지요.

또한 2020년부터는 1주택자들을 위한 양도세 감면 혜택이 축소됩니다. 2020년 6월까지 수중에 가지고 있는 주택을 팔지 않을 경우, 양도세를 더 많이 부과하는 방식으로 정책이 변경되는 건데요. 또한 종부세(종합부동산 세율)의 추가 인상으로 1주택자 또는 2주택자들이 들고 있는 매물을 강제로라도 시장에 풀리게 만들어, 실제 수요에 비해 현저히 부족한 주택 공급을 늘리려는 정부의 전략이라고 합니다.

그렇다면 왜 폭등하는 집값을 잠재우기 위한 조치로 다주택자가 아닌 1주택자들을 대상으로 하는 규제가 생기기 시작한 걸까요? 궁금하지 않으세요? 이는 국내에 주택을 보유한 사람들의 80%가 사실상 거주를 목적으로 부동산을 보유하고 있는 1주택자라는 점 때문입니다. 17번의 부동산 정책 변화를 통해 다주택자들을 규제하고자 했지만, 계속해서 오르는 주택 가격을 잠재우려면 시장의 80%를 점유하고 있는 1주택자들을 대상으로 하는 규제도 진행하지 않을 수 없게 된 것이죠.

이번 정책의 대상이 된 1주택자와 2주택자들이 보유하고 있는 부동산을 많이 내놓을 것이기 때문에, 서울의 집값은 정책의 목적에 맞게 전체적으로 안정되거나 하락할 가능성이 높습니다. 다만, 비규제 지역에 해당하는 지방에의 부동산 투자에 관심이 높아지면서 해당 지역의 주택 가격이 급등할 수 있다고 일각에서는 보고 있습니다. 따라서, 이번 정책에서는 비규제 지역인 지방으로의 부동산 투자가 과열되는 것을 방지하기 위해, 매수한 지 1년 이하밖에 되지 않은 주택을 되파는 식의 부동산 투기는 높은 세금을 부과함으로써 막고 있습니다.

고강도의 부동산 시장 규제 정책으로 부동산 시장이 불안하게 움직일 2020년은 경매를 시작하기 가장 좋은 시점이기도 합니다. 경매는 시장이 불안할수록 더 저렴하게 물건을 낙찰 받을 수 있는 기회의 땅이기 때문이죠. 특히 이번 정책의 여파로 2020년에는 초보자나 실제 거주를 위해 경매에 나서는 실거주자들이 경매 시장에서 많이 빠질 것이기 때문에, 이때 경매 투자에 뛰어들면 경쟁은 낮고 좋은 물건을 남들보다 빠르게 선점할 수도 있습니다.

부동산은 동물과 같다는 말이 있죠. 움직일 수 없는 재산(不動産)이라는 그 말의 뜻과는 다르게, 사회적 분위기, 여론, 이슈, 각종 정책에 의해 끊임없이 변화하는 시장이라는 의미입니다. 이번 1216 부동산 대책 발표 이후로 술렁이고 있는 부동산 시장에서 나만의 기회를 발견하고 싶다면, 지금부터라도 부동산 공부를 시작해볼 것을 추천합니다. 새로운 판도로 접어들 2020년 부동산 시장에서 나만의 기회의 땅을 발견하는 한 해가 될 수도 있을 테니까 말이죠.