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계속되는 정부 규제에도 부동산 투자를 향한 열기는 식지 않고 있다. 일부 투자자들은 규제를 피해 해외로까지 눈을 돌리는 중이다. 이처럼 너도나도 부동산을 사들이는 상황에 초조함을 느끼는 이들도 많다. 그러나 공부 없이 섣불리 투자에 뛰어들었다가는 수익보다 지출이 더 많이 발생하는 상황이 올 수 있다. 초보 투자자들이 쉽게 간과하는 부동산 상식, 세금 과연 어떻게 줄일 수 있는지 살펴보도록 하자.

1. 취득세

취득세는 부동산을 취득할 때만 내면 되는 세금으로, 주택과 그 이외의 부동산으로 세율이 나뉜다. 주택은 금액에 따라 1~3%까지 단계별로 적용된다. 만약 면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가된다. 상가, 상업용 건물은 모두 취득세가 4%로 동일하다.

2. 재산세

재산세는 부동산 보유 기간 동안 매년 내야 하는 세금으로, 건물과 토지 각각에 모두 재산세가 부과된다.

3. 종합부동산세

종합부동산세는 정부가 규정한 금액 이상의 부동산을 보유한 이에게 부과되는 세금이다. 보유 주택 수와 가격에 따라 세율이 달라지는데, 최근 부동산 대책으로 종부세율이 인상되면서 투자자들의 원성을 사기도 했다.

4. 임대소득세

타인에게 부동산을 임대해 일정 수익을 얻고 있다면, 이에 대해서도 세금이 부과된다. 주택의 경우, 1세대 2주택자부터 임대소득이 과세된다. 수입 금액이 2천만 원 이하라면 종합 과세와 분리과세 중 하나를 선택할 수 있다.

2020년부터 주택임대사업자 등록이 의무로 변경되어 등록하지 않은 경우에는 임대 소득의 0.2%가 가산된다. 또한 임대 사업자라면 취득세, 재산세, 종합부동산세 등에서 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있다. 먼저 보유한 주택 및 오피스텔의 전용면적 60㎡ 이하(신규 분양)라면 취득세는 면제된다. 해당 기준을 초과하는 85㎡ 이하의 주택 및 오피스텔은 8년 이상의 장기임대 목적일 때만 취득세의 50%를 아낄 수 있다.

재산세는 전용면적에 따라 차등 감면되는데, 재산세 50만원·면적 40㎡ 이하라면 모두 면제받을 수 있다. 종합부동산세 면제 기준은 조금 까다롭다. 임대 개시일 당시 공시가격이 6억 원 (수도권 외는 3억 원)이고 임대 기간이 8년 이상(2018년 3월 이전은 5년)인 임대 사업자만 종부세를 절감이 가능하다. 장기 보유 임대주택이라면 ‘장기보유특별공제’도 받게 된다.

수익이 불안정한 연예인들 역시 부동산 투자에 뛰어드는 건 마찬가지다. 이들은 아파트부터 상가까지 다양한 유형의 부동산을 매입해 큰 수익을 얻고 있다. 그중에서도 단연 눈에 띄는 투자 방식이 있다. 바로 ‘법인 설립’이다. 권상우, 이병헌, 한효주 등은 자신의 이름으로 된 법인을 설립해 건물을 매입했다.

이처럼 법인 명의로 부동산을 매입하게 되면 개인 임대 사업자일 때보다 세금을 절감할 수 있다. 개인은 종합소득세율이 6~42%, 법인세는 10~25%로 큰 차이가 난다. 양도세와 종합부동산세도 낮출 수 있다. 개인일 경우 양도세가 최대 45%까지 부과되며, 다주택자라면 10~20%까지 중과된다. 그러나 법인이라면 매각시 10~20%의 법인세만 지불하여 양도세가 상대적으로 저렴하다. 종합부동산세 과세율도 법인이 더 낮다.

최근 다주택자에 대한 정부의 규제 강도가 심화되면서, 법인을 이용해 세금 절감을 꾀하는 이들이 많아지고 있다. 실제로 2018년 2,458개였던 신설 법인은 2019년 3,151개로 늘어났다. 그러나 1주택자라면 개인으로 남는 것이 더 유리하다. 법인은 취득세가 개인 사업자의 2배를 넘기기 때문이다. 또한 장기보유특별공제 대상에서도 제외되므로, 보유 주택 수와 가격에 따라 법인 설립 여부를 신중하게 선택하는 것이 좋다.

아쉽게도 다주택자라면 2020년에는 세제 혜택을 마음껏 누릴 수 없다. 정부가 집값 상승을 막고자 강력한 부동산 대책 방안을 내놓았기 때문이다. 따라서 다주택자라면 가능한 1세대 1주택자가 되는 것을 목표로 삼는 게 중요하다. 특히 가족을 적극적으로 활용해 절세 효과를 얻을 수 있다.

먼저 주택을 부부 공동명의로 분산하게 되면 종합부동산세 기준 금액이 12억 원으로 올라 절세가 가능하다. 양도세는 각자의 지분에 따라 세금이 부과되어 세율 적용 구간을 낮출 수 있다. 만약 장기 보유가 목적이라면, 단독 명의가 더 유리해진다. 주택 보유 기간이 길수록 세액 공제 금액이 커지기 때문이다. 따라서 종부세 절세를 위해 굳이 부부 공동명의를 고집할 필요는 없다.

자녀에게 미리 부동산을 증여해 증여세를 줄이는 것도 절세 방법 중 하나다. 특히 다주택자는 보유 기간이 길수록 보유세 부담이 커진다. 양도세 때문에 양도도 쉽지 않다. 이때 자녀 증여를 통해 양도세와 증여세 절감 효과를 모두 누릴 수 있다. 무주택자인 자녀에게 증여한다면 1가구 1주택자에 다가가기는 더 쉬워진다.

월급을 세전, 세후 금액으로 따지듯 부동산으로 얻는 수익 역시 세후 금액으로 계산하는 것이 좋다. 그러나 부동산 초보 투자자들은 세금에 대한 인식이 부족해 예기치 못한 지출에 당황하는 경우가 많다. 입지, 개발 호재 등의 가치를 따져 부동산 투자를 하기 전, 꼭 미래에 발생할 세금도 계산해보는 건 어떨까. 난잡한 숫자에 머리가 아플 수도 있지만 아마 고생한 만큼 엄청난 절세 효과를 누릴 수 있을 것이다.