전국투자자교육협의회

해외여행을 가면 어김없이 현지의 유명한 유적지나 건물을 배경으로 기념사진을 찍곤 합니다. 한 도시의 상징, 즉 랜드마크(Landmark)는 그 도시에서만 볼 수 있는 특이한 건물이나 빌딩을 의미합니다.

시대가 바뀌어 전 세계 부동산시장은 이제 하나의 마켓에서 거래되는 시대가 되었습니다.

한국에서도 미국 유수 도시의 랜드마크 빌딩을 매수할 수 있고, 외국인들이 한국 유명한 도심의 빌딩을 소유하는 시대, 그리고 자유롭게 거래되는 시대가 온 거죠.

부동산 펀드의 가장 큰 장점은 안정적인 배당이 가능하다는 것입니다.

투자자 입장에서 시가운용형 상품에 가입할 경우 시장의 등락에 따라 수익률이 변동되는 스트레스를 견뎌야 합니다.

하지만 부동산 펀드는 투자되는 기초자산에서 나오는 고정적인 현금 흐름(Cash Flow)을 바탕으로 배당금을 지급하기 때문에 고정적이고 안정적인 배당이 가능합니다.

투자대상이 공모 부동산 펀드일 경우 투자기간이 3년이 넘게 되면, 투자금액 기준 5천만 원 이하에서 발생하는 배당소득은 분리과세가 되므로, 금융소득종합과세에도 해당되지 않는다는 장점이 있습니다.

투자되는 부동산 자산이 향후 가치가 오르게 되면 보유한 부동산 자산매각에 따른 추가 이익(=매매차익)을 받을 수 있습니다.

해외 부동산 펀드에서는 다양한 종류의 해외 부동산에 대하여 투자를 하는데, 전 세계 유수의 도시에 있는 부동산에 투자하는 만큼 향후 매각차익도 충분히 노려볼 수 있는 여지가 있습니다.

부동산 펀드는 국내, 해외 할 것 없이 개발형 부동산 펀드와 매입형 부동산 펀드로 구분됩니다.

개발형 부동산 펀드는 특정 지역에 특정 건물을 짓는 개발사업에 펀드를 통해 개발에 필요한 자금을 대출해 주는 펀드를 말하며, 매입형 부동산 펀드는 특정 지역의 특정 부동산을 매입해서 임대를 주고 고정적인 임대료를 받는 구조의 펀드를 말합니다.

해외 부동산 펀드도 두 가지 유형의 상품이 대부분인데, 아무래도 부동산이 위치한 지역이 국내가 아닌 해외인 점을 고려하면 개발형 부동산 펀드보다는 매입형 부동산 펀드가 훨씬 더 많습니다.

개발형 부동산은 개발과정에서 발생할 수 있는 많은 변수에 노출되는 반면, 매입형 부동산은 개발형 부동산보다는 변수가 비교적 적다고 할 수 있습니다.

실제로 국내에 출시된 공모형 해외 부동산 펀드는 전부 매입형 부동산 펀드였습니다.

매입형 부동산 펀드의 대상은 다양합니다.

도심업무지구(CDB)지역에 위치한 각종 상업용 오피스 및 공공 오피스 빌딩, 리테일 상업용 빌딩 등과 도심 외곽지역의 물류창고 등도 매입형 부동산에서 선호하는 대상입니다.

이들 부동산은 대부분 단일 임차인 또는 복수 임차인을 유치하여 고정적인 임대료를 수취할 수 있는 구조이며, 임차인의 신용도에 따라 부동산 펀드 배당 수익률이 정해지게 됩니다.

최근에는 온라인 유통 비즈니스가 성장하면서 전 세계 대도시 인근 교통 거점지역 소재 물류창고가 각광을 받고 있습니다.

반면에 최근 코로나19 여파로 전 세계 관광산업이 하향곡선을 그으면서 매입형 부동산 펀드의 주요 투자 대상이었던 호텔 업종은 상당히 고전을 겪을 것으로 예상되어 호텔 매입형 해외 부동산 펀드는 주의가 필요해 보입니다.

해외 부동산 펀드 투자에 있어 가장 중요한 것은 투자대상 부동산이 위치한 지리적 입지입니다.

부동산의 가치는 부동산이 위치한 지역의 부동산 시장 경기에 민감할 수밖에 없는데, 가급적 우리가 익히 알고 있는 지역에 소재한 부동산이면 투자에 대한 부담은 경감된다고 할 수 있습니다.

해외 부동산 펀드는 안정적이고 고정적인 배당수익이 장점이기 때문에 투자자 입장에서는 중, 장기적인 성격의 투자가 바람직합니다.

아울러, 해외 부동산 펀드는 대부분 설정 후 펀드의 만기(신탁계약의 만기)까지 환매가 제한되는 폐쇄형 펀드가 많다는 점도 유의해야 합니다.

해외 부동산 펀드는 해외에 있는 부동산을 해외 통화로 거래하기 때문에 국내 투자자 입장에서는 펀드에서 환 헤지를 대부분 실시합니다.

그러나 가끔 환이 오픈된 펀드도 있으며, 투자자금의 일부만 환 헤지하는 펀드도 있는 만큼 투자를 고려하는 해외 부동산 펀드의 환 헤지 여부를 꼼꼼히 따져 보고 투자결정을 해야 합니다.

환이 오픈된 펀드는 환율변동성이 자칫 배당수익률의 범위를 넘어설 수 있으니, 가급적 세심한 주의가 필요합니다. 과거 USD 달러의 경우 단기적으로 환율변동 폭이 10% 수준을 보인 적이 있습니다.

해외 부동산 펀드는 해외에 투자자산이 있기 때문에 해외 부동산 펀드 운용 경험이 많은 운용사의 상품에 투자하는 것이 바람직합니다.

해외 부동산 펀드는 투자에 따른 각종 계약 및 유지, 사후관리 등이 국내 부동산 펀드보다 복잡하므로 투자 경험이 많은 운용사의 역할이 절대적이라고 할 수 있습니다.

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