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정밀안전진단 결과에 희비 엇갈리는 재건축

조회수 2019. 11. 1. 09:27 수정
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서울의 주요 재건축 대상 아파트들이 재건축 첫 단계나 다름없는 안전진단 문턱에서 잇따라 제동이 걸리고 있습니다. 지난해 재건축 정밀안전진단 기준이 강화됐기 때문인데요. 긴장이 커지고 있는 재건축 추진 단지들에 결정적 영향을 끼치는 정밀안전진단에 대해 알아 봤습니다.
서울 주요 재건축 대상 아파트 안전진단에서 줄줄이 제동

최근 송파구청은 방이동 올림픽선수기자촌 아파트의 재건축 정밀안전진단 용역을 진행한 결과 C등급을 통보했습니다. 이곳 외에 노원구청도 노원구 월계동에 위치한 미륭·미성·삼호3차(이하 미미삼)가 신청한 예비안전진단(현장조사)에 대해 C등급을 통보했습니다. 이에 따라 이들 아파트는 재건축 진행이 어려워졌다고 알려지고 있는데요. 이렇게 안전진단 문턱을 넘지 못하는 재건축 단지들이 줄줄이 나오는 이유는 지난해 3월 정부의 안전진단 기준이 강화됐기 때문으로 풀이됩니다. 

재건축 안전진단이란?

재건축 안전진단이란 시장∙군수 등이 안전진단전문기관으로 하여금 구조안정성, 주거환경, 비용편익, 설비노후도 등을 종합적으로 평가하여 재건축 실시여부를 최종 판정하는 절차입니다. 재건축 사업은 기본적으로 사업준비단계, 사업시행단계, 관리처분계획단계, 완료단계 등으로 나눠지는데 이 중 안전진단은 사업준비단계에 포함되는 초기 절차입니다. 안전진단 결과 A~E 등 5개 단계 중 A~C등급일 경우 유지보수, D등급은 조건부재건축, E등급은 재건축으로 나눠 진행이 됩니다.

재건축 안전진단 기준 정상화

지난해 3월 발표된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안에 따르면, 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치가 조정돼 구조안정성 비중을 종전 20%에서 50%으로 높이고 주거환경 비중을 40%에서 15%로 낮췄습니다. 즉 종전에는 구조적 안전보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 주거환경 중심의 평가였다면, 개선안에서는 구조안정성 비중을 50%까지 높여 건물의 튼실함에 무게를 뒀습니다.


또한 안전진단 D등급에 해당하는 조건부 재건축 판정을 받으면 종전에는 재건축(E등급) 판정과 동일하게 운영되는 실정이었지만 개정 이후엔 조건부 재건축 판정을 받는 경우 공공기관의 적정성 검토를 우선적으로 거친 후 재건축을 추진하도록 제도가 강화됐습니다.

안전진단 강화 이후 첫 통과 아파트는?

서울 서초구 방배동에 위치한 방배삼호 1~3차 아파트가 안전진단 강화 이후 처음으로 재건축 정밀안전진단을 통과해 사업을 추진하게 됐습니다. 이 아파트는 1975~1976년사이 준공돼 만 43~44년이 돼 재건축 가능 연한인 30년을 훌쩍 뛰어넘긴 곳입니다. 작년 8월 정밀안전진단에서 D등급을 받은 후 공공기관의 적정성 검사까지 통과 해 재건축이 가능합니다.


반면, 작년에 정밀안전진단에서 방배삼호와 같은 D등급을 받았던 서울 구로구 오류동 동부그린아파트는 공공기관의 적정성 검사에서 유지보수 판정을 받으면서 최종 통과되지 못했습니다. 과거엔 이런 경우가 매우 드물었습니다.

재건축 정밀안전진단 추진하는 목동은?

이렇게 안전진단 단계부터 실패하는 재건축 단지들이 나오자 서울의 대표적인 재건축 기대 지역인 목동신시가지 단지들의 행보에도 관심이 쏠리고 있습니다.


현재 목동에서는 6단지, 9단지, 13단지가 가장 발 빠르게 움직이고 있습니다. 이중 6단지는 9월부터 12월까지 90일간 안전진단이 실시 돼 이르면 올해 말이나 내년 초 안전진단 결과가 발표될 예정입니다. 9단지는 안전진단 용역을 체결한 상황이며 13단지는 안전진단 비용 모금이 완료돼 양천구청에 정밀안전진단 신청을 해 놓은 상황입니다.


이들 세 개 단지 이외에 다른 단지들도 안전진단 비용을 모금 중이거나 대형 건설사들의 설명회를 추진하는 등의 안전진단을 위한 행보가 점차 빨라지고 있습니다.


이런 가운데 이들 단지들의 시세는 견고한 편입니다. 목동신시가지 6단지 실거래가 현황을 보면, 전용 47㎡가 9월에 9억에 거래된 데 이어 한달 만인 10월에 2000만원이 오른 가격으로 9억2000만원에 거래가 완료됐습니다. 10월 28일 기준으로 네이버 부동산 매물을 살펴보면 9억4000만원에서 10억까지 호가가 형성돼 있는 것을 알 수 있습니다.

안전진단 강화로 바뀔 주택시장은?

이렇게 안전진단 단계부터 통과하지 못하는 단지들이 나오기 시작하자 서울 주택공급이 감소하는 것 아니겠냐 라는 우려가 나오고 있습니다. 실제 올 상반기 서울 아파트 인허가 물량은 6개 단지 2만2436가구에 그쳤습니다. 정비사업이 인허가에서 입주까지 5년 정도 걸리는 것으로 본다면 서울 주택공급 위축이 본격화되는 2024~2025년께는 공급 절벽현상이 나타나 집값은 물론 전세가격도 폭등할 가능성이 있다는 것입니다. 반면, 안전진단의 절차와 기준이 강화됨으로써 무리한 재건축 추진에 제동이 걸림에 따라 사업의 안정성이 보장되는 장점도 있다는 의견도 나오고 있습니다. 

안전진단 강화 긍정적 VS 부정적…논란 가중될 듯

정밀안전진단 등 규제가 강화되면서 재건축 시장도 안전진단 기준 하에 통과된 단지들과 그렇지 않은 단지의 분위기가 달라지며 각 단지에 대한 평가도 달라지고 있습니다. 정부는 형식적인 절차에서 벗어나 지나치게 완화 됐던 규정을 정상화 함으로써 재건축 발 주택가격 불안 요소를 해소하겠다는 입장입니다.


문제는 인허가 감소 등 최근 주택시장의 상황을 볼 때 안전진단 통과가 어려워지면 인허가는 더욱 줄어들게 돼 공급 감소가 예상된다는 점입니다. 이점이 매매와 전세 등 주택의 가격에 얼마나 영향을 끼칠지는 두고 봐야 할 듯 한데요. 장기적인 공급부족으로 이어지지 않도록 공급감소에 대한 대책 마련도 앞으로 함께 이뤄져야 할 것으로 판단됩니다. 수급불균형으로 집값이 상승하는 일을 막아야 할 테니 말입니다.

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