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무엇이 청약시장 달구고 매물을 사라지게 했을까

조회수 2019. 11. 15. 09:57 수정
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민간택지 분양가상한제 적용지역이 지정되면서 본격적으로 효력을 발휘하게 됐습니다. 실효성 논란 속에 벌써부터 시장에서는 이상 조짐이 보이기도 한다는데요. 민간택지 분양가상한제 시행 무엇이 이슈인지 살펴봤습니다.
민간택지 분양가상한제 시행 지역 지정

지난 6월 말 김현미장관이 도입을 시사하며 논란이 시작됐던 민간택지 분양가 상한제가 11월 6일 시행지역 지정과 함께 본격적으로 시행됐습니다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의 및 의결을 통해 서울의 강남4구와 마포, 용산, 성동, 영등포구 내에서 27개 동(洞)을 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정했습니다.


주택가격상승 등 불안요인으로 투기과열지구로 지정된 곳 가운데 분양가, 청약률, 거래량 등의 기준을 초과하고 정량요건을 검토한 후 세부 동별로 점검해 민간택지 분양가상한제 시행 지역이 지정됩니다. 

구(區)가 아닌 동(洞)까지 세분화 해 정밀 규제한다?

업계에서는 이번 지정 결과에 대해 의외라는 견해가 많습니다. 당초 거론 됐던 서울의 동작구, 서대문구 등이나 경기지역의 과천시, 광명시, 성남분당구 등이 모두 빠졌기 때문인데요.


부동산 전문가는 “20년 넘게 부동산분야에서 일을 하고 있지만 특정 동을 규제지역을 지정하는 건 처음 본다”며 놀랍다는 평가입니다.

민간택지 분양가상한제 시행 부작용은 예견됐다?

지난 6월 26일 김현미 장관이 방송기자 초청 토론회에서 민간택지에 분양가상한제 적용 여부를 언급한 이후 7월 8일 공론화 하고 상한제 적용지역이 지정되기 까지 4개월이 조금 넘는 시간 동안 시장은 어떤 변화가 생겼을까요?


7월31일 한국감정원 조사결과 서울의 주택가격(아파트, 연립 등 모두 포함)은 6월 대비 0.07% 상승하면서 2018년 12월 이후 처음으로 상승 전환한 것으로 조사 됐습니다. 재건축, 재개발 추진 지역 집값들도 오름세로 돌아섰고 당시 강남3구는 6월대비 0.15% 상승한 것으로 나타났습니다. 분양가 상한제 시행을 앞두고 시장에선 집값이 먼저 움직이기 시작한 것입니다. 

미지근 했던 분양시장엔 뜨거운 불을 지펴

분양시장도 열기가 더해지는 모습이 나타났습니다. 7월 이후 서울에서 1순위 청약경쟁률 100대 1이 넘는 곳이 3곳이 나왔습니다. 8월에 분양한 동작구 사당동 이수 푸르지오 더 프레티움은 203.75대 1을 기록했습니다. 9월에는 강남구 삼성동에서 분양한 래미안 라클래시 115.09대 1을 기록했고 10월에는 강서구 방화동에서 분양한 마곡센트레빌이 102.59대 1을 기록했습니다. 그리고 상한제 적용 지정 후 첫 강남권 분양으로 주목을 받았던 강남구 대치동의 르엘 대치 아파트가 212.1대 1 경쟁률을 기록하며 올해 서울 최고 경쟁률을 기록하는 등 청약시장이 과열되고 있습니다.

“시장에 매물이 없어요”

시장에 매물도 귀해지고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 시행지역 지정과 함께 일부 지역에 대한 조정대상지역 해제가 이뤄졌는데요. 부산의 해운대구, 동래구, 수영구 등과 경기도 고양시와 남양주시 일부 지역이 이에 해당됩니다.


이 때문인지 일산신도시는 갑작스럽게 매물이 사라지고 있습니다. 지정해제 지역 부동산들 공통적으로 매물이 없어 거래를 못한다고 말하는 실정인데요.


물론 조정대상지역 해제 지역의 매물 품귀현상과 집값 상승이 민간택지 분양가상한제 시행과 직접적인 영향이 없다고 볼 수 있습니다. 하지만 상한제 시행 예고 이후로 서울 집값이 오르면서 집값 상승에 대한 기대감이 확산되고 있다는 점에서 연관성이 전혀 없다고도 볼 수 없는 게 사실입니다. 

민간택지 분양가상한제에 대한 동상이몽

서울 분양시장이 들썩이고 집값이 오르는 것은 상한제 시행으로 공급이 줄어들 것이라는 소비자들의 판단 때문입니다. 정비사업의 사업성에 큰 영향을 끼치는 일반분양 분양가가 통제되면 정비사업은 축소되고 신규 아파트 공급이 줄어들 가능성이 높다는 것이 다수의 전문가들의 견해이기도 하는데요. 이들은 아파트가 착공, 분양해서 준공까지 2년~3년가량 소요된다고 볼 때 내년부터 정비사업이 위축될 경우 2023년까지는 지금까지 사업을 추진했던 곳들을 중심으로 입주가 된다고 해도 2024년 이후부터는 입주물량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 높다고 강조합니다.


한편 정부의 생각은 다릅니다. 현재 추진중인 정비사업 가운데 상당수는 사업 진전이 돼 있는 상황이고 분양가상한제 시행으로 사업이 지연될 우려는 낮다고 말합니다. 과거의 경우도 금융위기로 인해 공급이 크게 줄었던 것을 제외하고 서울의 공급이 크게 줄었던 적이 없다고도 말합니다. 더불어 유휴부지 개발 등 공급계획이 있는 만큼 공급감소 우려는 크지 않다고 강조하고 있습니다.

지금은 신중하고 냉정한 사고가 필요한 때

상한제 적용지역이 결정되고 시장이 불안정하게 움직이는 것은 사실입니다. 이미 각종 통계나 시장의 동향들을 통해 증명되기도 하니 말입니다.


물론 시장의 이런 변화를 정책 결정권자들에게 책임을 전가하는 것도 문제는 있습니다. 각종 편법 등으로 악용하는 시장 참여자들도 문제가 있는 것입니다. 갑자기 수천만원 가격을 올리는 매도자나 단체로 특정지역, 물건을 싹쓸이 하는 행태들이 그렇습니다.


조급함에 자칫 묻지마 매수, 투자가 될 수 있는 시기입니다. 머리를 차갑게 하고 냉정한 시선으로 시장을 볼 필요가 있어 보입니다. 지금은 과감함도 필요해 보이기도 하지만 신중함이 더욱 절실히 필요한 때라는 점을 명심해야 할 것입니다. 

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