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지난해 12월 16일, 정부는 역대급이라 부를 만큼의 강력하고 다양한 내용을 포함한 부동산대책을 발표했습니다. 대출 규제, 보유세강화, 양도세 보완 등 이전 대책 및 규제보다 강한 내용을 포함하며 부동산투기와의 전쟁을 계속 해 나갈 것이라는 의지를 더욱 굳건히 했습니다. 대책 발표 1개월을 넘긴 지금, 시장 곳곳에서 대책의 영향으로 보이는 변화가 나타나고 있습니다. 

부동산114에 따르면 전국 시도의 아파트 매매값 변동률은 ‘1216부동산대책’ 전후 1개월 눈에 띈 차이를 보였습니다. 이 기간 전국 아파트 매매가 변동률은 대책 발표 전 1개월 0.61%에서 발표 후 1개월 사이 0.35%로 상승률이 둔화됐습니다. 전국 시도 가운데 가장 상승률이 둔화된 곳은 서울로 대책 발표 후 0.56% 상승률을 기록했는데 이는 발표 전(0.98%)에 비해 0.42%p 줄어든 수준입니다.

전국 17개 시도 가운데에선 대구, 인천, 세종, 충남 4곳을 제외한 13개 시도의 매매가 변동률이 대책 전에 비해 상승률이 둔화됐고 강원, 경북, 제주는 대책 후 1개월 사이 마이너스 변동률을 기록하며 대책 후 더욱 시장이 위축되고 있습니다.

전셋값도 매매가와 마찬가지로 상승률이 둔화됐습니다. 전국적으로 대책 후 1개월 동안 상승률은 0.18%을 기록했으며 이는 대책 전 1개월(0.20%) 대미 0.02%p 둔화된 수준입니다. 전국 17개 시도 가운데 서울을 비롯한 10곳이 대책 이전보다 이후 1개월 전셋값 변동률 상승폭이 커졌으며 경기, 충남 등 7개 지역은 상승폭이 줄어들었습니다.

전셋값이 대책 전보다 상승한 이유로 업계에서는 주택구입을 하지 않고 눌러 앉아 있는 수요가 늘면서 전세물건이 귀해졌다는 점을 꼽았습니다. 또한 대학입시에서 수시보다 정시를 늘리고 자사고를 폐지하는 등의 교육정책 변화도 인기 학군지역 전셋값이 급등 원인으로 지적됐습니다. 앞으로도 전셋값이 상승하는 곳들은 증가할 가능성이 높다고 업계에선 내다 봤습니다. 특히 전통적으로 학군이 좋은 지역들로의 쏠림은 가중될 전망입니다.

상승률이 둔화된 서울의 아파트 매매 거래량은 어떤 변화가 있었을까요? 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 중순까지 신고된 서울 아파트 매매 거래량은 535건입니다. 월말까지 기간이 남았기 때문에 더 두고 봐야겠지만 작년 동기 등에 비해 늘기는 쉽지 않아 보입니다. 작년 1월 거래량은 1725건이며 2018년 1월은 무려 1만2564건 거래량을 기록했습니다(참고로 2018년에는 2월까지 양도세 중과를 유예했던 시기라 거래가 특별히 많았던 때입니다).

현재 서울 강남권 등 고가아파트들은 대출 규제 등으로 거래가 줄고 있다는 것이 현지 공인중개사들의 공통된 이야기입니다. 그렇다고 고가아파트가 아닌 아파트의 거래가 늘어나는 것도 아닙니다. 대책 이후 매물도 늘지 않는데다 매수자들의 관망세가 늘면서 1월 거래량은 평년을 밑돌 것으로 예상됩니다.

주간단위 매매가 변동률을 살펴보면 서울 주택시장이 주춤한 것을 알 수 있습니다. 재건축과 비 재건축 아파트의 변동률도 상이한 모습으로 나타내고 있는데요.

부동산대책이 발표되기 직전 주의 재건축 아파트의 매매가 변동률은 0.49%, 비 재건축 아파트의 변동률은 0.37%를 기록했습니다. 하지만 대책 이후로 재건축 아파트의 변동률은 1월 2주에 -0.02까지 떨어졌습니다. 비 재건축 아파트의 경우 마이너스까지는 아니지만 1월 2주 0.11%를 기록하며 대책 직전 주(0.37%)에 비해 상승폭이 눈에 띄게 둔화됐습니다.

‘1216부동산대책’에 따르면 시가 9억원 이하, 초과 등에 따라 주택담보대출(LTV)을 각각 40%, 20% 등으로 제한하게 됐습니다. 때문에 집값 상승을 주도하던 9억원 초과 주택들의 거래가 위축되면서 집값 상승률이 둔화된 것으로 분석됩니다.

지방5개 광역시도 대책 이후 변동폭이 줄었습니다. 지난해 ‘대대광’이라 불리며 지방 주택시장에서 가장 도드라졌던 대구, 대전, 광주 지역 가운데 대전이 올해까지 가장 높은 상승률을 기록하면서 이름값을 하고 있으며 광주는 3주 연속 보합세를 기록하며 확실히 이전에 비해 분위기가 가라앉았습니다.

부산은 조정대상지역 해제 등의 경사를 맞았지만 역시 상승률이 둔화되는 등 대책 영향을 받고 있는 모습입니다. 

문재인 대통령은 지난 1월 14일 신년사를 통해 부동산 시장의 안정화를 위해 추가 대책 카드를 꺼내 놓을 수 있다는 점을 시사하는 등 의지를 견고히 했습니다. 물론 지금까지 실행된 부동산대책들의 성적표에 대한 평가는 다를 수는 있지만 대책이 계속되고 있다는 것은 기대만큼 효과가 적다고 해석할 수 있습니다.

역대급이라 불렸던 1216부동산대책이 발표되고 일부 규제가 시행됐음에도 불구하고 추가 대책이 언급되고 있는 상황입니다. 수요자들 일부는 여전히 앞으로의 시장을 낙관하기도 하고 어떤 수요자들은 앞으로 부동산시장을 걱정하고 있는데요. 계속된 저금리에 갈 곳을 잃은 유동자금들이 수년간 학습을 통해 봐온 부동산시장으로 흘러 들어가지 않을 거라고 장담할 수는 없습니다. 강력한 규제에도 불구하고 말입니다. ‘정부 VS 부동산시장’ 과연 누가 승자가 될지 흥미를 가지고 지켜봐야겠습니다.