2030 서울플랜으로 알아보는 서울 부동산시장
서울시는 지난 2014년 ‘시민참여형 도시기본계획’인 ‘2030 서울 도시기본계획(이하 2030 서울플랜)’을 선보였습니다. 이를 통해 20년 후 서울의 미래상과 발전 방향을 제시하고 주택, 공원, 교통, 산업, 환경, 문화, 복지 등 다양한 부문별 계획을 통합, 조정하고 있는데요. 서울시는 이러한 도시기본계획을 1990년 이후 ‘2030 서울플랜’까지 네 차례에 걸쳐 수립했습니다.
‘2030 서울플랜’은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거한 도시기본계획을 대도시인 서울의 특성에 맞게 재구성했는데요. 이번에는 계획 수립 과정에서 서울시민이 직접 참여할 수 있도록 한 것이 특징입니다.
과거의 도시계획들이 공간의 변화에만 치중했다면 ‘2030 서울플랜’은 시민들의 삶과 직결된 이슈 중심계획으로 바꿨습니다. 2030 서울플랜의 기본 구조는 ‘소통과 배려가 있는 행복한 시민도시’라는 미래상 실현을 위해 ‘복지/교육/여성’, ‘산업/일자리’, ‘역사/문화/경관’, ‘환경/에너지/안전’, ‘도시공간/교통/정비’ 등 5가지 핵심이슈에 대한 계획과 이들에 대한 공간계획 수립으로 세분됩니다. 여기엔 글로벌 경쟁력 강화, 지역 간 불균형 해소 등 거시적 담론뿐 아니라 복지, 문화, 교통 등 시민의 삶과 연관한 구체적인 내용을 담았습니다.
5대 핵심이슈는 이 계획 수립 후 향후 20년간 가장 우선순위에 두고 추진해야 할 것으로 제안된 계획 과제를 기초로 선정됐습니다. 첫 번째 핵심이슈는 차별 없이 더불어 사는 사람 중심의 도시로, 최저 소득 기준 보장률, 평생교육 경험률 등 5개의 계량화된 지표에 의해 그 실현 과정이 구체적으로 모니터링됩니다. 두 번째 핵심이슈는 일자리와 활력이 넘치는 글로벌 상생 도시로, 고용률과 창조 계층 비율 등으로 체크됩니다.
세 번째 핵심이슈는 역사가 살아있는 즐거운 문화도시로, 문화 환경 만족도, 문화기반 시설 숫자 등으로 모니터링됩니다. 네 번째 핵심이슈는 생명이 살아 숨 쉬는 안심도시로, 공원 서비스 소외지역 비율, 재난 인명 피해자 증감률 등으로 실현 과정이 파악됩니다. 마지막 핵심이슈는 주거가 안정되고, 이동이 편한 주민 공동체 도시로, 공공임대주택 비율, 직주균형지수 등으로 체크됩니다.
이 계획을 통해 서울 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 공간계획입니다. ‘1도심, 5부도심-11지역중심’으로 하는 중심지 체계가 ‘3도심, 7광역중심-12지역중심’ 체계로 개편됐습니다.
도심은 글로벌 경쟁력을 강화에 역점을 두고 있습니다. 기존의 도심(한양 도성)은 역사문화 중심지로, 강남과 영등포는 국제업무 중심지(강남), 국제금융 중심지(영등포, 여의도)로서 국제 기능을 분담하게 됩니다.
그 때문에 한양 도성의 경우 문화지로서 기존의 문물을 보존하고 육성하는 만큼 흔히 알고 있는 대규모 개발은 이뤄지기 쉽지 않습니다. 반면 영등포는 도심에 맞도록 부적격 시설 및 낙후된 지역을 정비하여 지역 활성화를 도모하고, 여의도는 지역 내 노후화된 공동주택(아파트) 정비 시 국제 금융 중심지에 걸맞은 외국인 친화 주거지로 조성될 계획이라 상당한 변화가 예상됩니다.
이번 계획에 처음 도입된 광역중심 개념은 광역 대도시권의 고용 기반 창출과 확신 및 미래 성장산업의 전략적 육성을 위한 중심지를 뜻하는데요. 용산, 청량리∙왕십리, 창동∙상계, 상암∙수색, 마곡, 가산∙대림, 잠실 등 총 7개 지역이 선정됐습니다. 또한 권역별 자급자족성을 제고하기 위해 선정된 지역 중심지 12곳은 지역 고용 기반을 형성하거나 공공 서비스 및 상업∙문화 기능을 수행하며, 이에 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내, 불광, 신촌, 마포∙공덕, 목동, 봉천, 사당∙이수, 수서∙문정, 천호∙길동 등이 선정됐습니다.
기존 강남, 도심에 소비자들의 관심이 치우쳤었다면 비강남, 비도심 지역이 상당수 포함돼 서울 내에서도 균형발전을 기대할 수 있을 전망입니다.
교통망은 도시의 확장은 물론 부동산 투자 선택에 매우 중요한 요소이기도 하는데요.
‘2030 서울플랜’에 따르면 광역교통축은 수도권과 서울의 중심지를 연결하고 대도시권은 지역 간 소통 및 상생 발전할 수 있도록 수립됩니다. 구체적으로, 수도권의 서북권과 동남권의 연계 강화를 위해 △신분당선을 한양 도성(도심)을 거쳐 고양시 덕양구 삼송동까지 연장 △인천~가산~강남∙잠실을 잇는 남부 급행철도를 건설, △고속철도 서비스 소외 지역인 수도권 동북부의 교통 복지 향상과 지역 균형 발전을 위해 KTX(수서~평택) 노선을 의정부까지 연장할 계획입니다.
간혹 ‘서울 동북권’, ‘서북권’ 같은 표현을 볼 때가 있습니다. 상기 이미지를 통해 권역을 이해해 보시면 좋을 듯합니다
각 권역은 지금까지 해당 지역들이 가진 특성을 토대로 앞으로 개선하거나 변화시킬 것들을 중심으로 계획이 수립됐는데요. △도심권 역사문화와 함께 용산공원 조성, 대중교통을 이용한 도시 접근성을 강화 △서북권 상암∙수색, 신촌 등 미래산업 기반 중심의 기능 강화, 신분당선 연장, 경전철 서부선 확충 △서남권 가산∙대림, 마곡 등 신성장거점 육성, 가산~강남 광역급행철도, 신림선 등 경전철 확충 △동북권 창동∙상계, 성수 중심기능 강화, 공릉/홍릉 신성장 사업기반 마련, KTX 연장 및 경전철 확충 △동남권 강남∙삼성 국제업무 및 MOE산업 중심지로 육성, KTX 등 광역철도, 9호선 연장 등 도시철도 확충, 대단위 재건축 단지의 계획적 정비 유도 등이 계획에 포함됐습니다.
지금까지 2030 서울플랜에 대해 살펴봤습니다. 서울시는 2014년 발표 후 매년 계획의 실현 과정과 계획 지표의 달성도 등을 보고하고 있는데요. 물론 여전히 계획 단계인 것들도 많습니다. 중요한 것은 이 계획들이 서울 토지이용∙개발에 관한 서울시 모든 정책의 기본이 되는 최상위 계획이라는 점입니다. 즉 이 계획에서 언급된 지역은 서울 부동산 투자 시 꽤 유용한 정보가 될 수 있다는 것입니다.
서울 부동산 투자에 관심이 있다면 이들 계획의 변화, 수립 과정을 그냥 지나쳐서는 안 됩니다. 공간구조 구상, 광역교통축 구상, 권역별 구상의 주요 계획을 살펴보면 겹치는 곳들이 나올 텐데요. 이런 곳들은 향후 20년간 상대적으로 발전 가능성이 높은 곳으로 반드시 기억해야 할 것입니다.
한편, 서울시는 올해 말(2020년 12월 31일)까지 ‘2040 도시기본계획 수립’을 위한 용역을 실시합니다. ‘2030 서울플랜’ 이후 서울의 변화와 추진 과정에서의 개선사항, 추가 계획 수립 등이 용역을 통해 한층 업그레이드 될 예정이니 이후 바뀔 계획에도 관심을 갖기 바랍니다.