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정부가 지난 연말 지방으로 규제지역을 확대한 이후 최근 비규제지역 아파트값이 급격히 상승하면서 풍선효과를 톡톡히 누리고 있는 것으로 나타났습니다. 국토교통부는 지난해 12.16부동산대책을 통해 조정대상지역 36곳, 투기과열지구 1곳 등 37곳을 새롭게 규제지역으로 지정함에 따라 전국 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 총 111곳으로 늘어나게 됐는데요. 전국적으로 규제지역이 많아지면서 오히려 비규제지역의 희소가치가 높아지게 되는 상황이 연출되고 있는 것입니다.

KB리브온에 따르면, 강원도 고성군 3.3㎡당 평균 아파트값은 작년 12월 564만원에서 올해 2월 636만원으로 두 달 새 12.87%가 올랐습니다. 전국 평균 상승률인 4.62%에 비해 3배가량 높은 수치인데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 고성군 토성면 ‘유진클래시움’ 전용 59㎡는 지난 2월 1억8500만원에 실거래돼 2020년 5월 1억3800만원에 비해 5000만원 가까이 매매가가 뛰었습니다.

경기도에선 같은 기간 동두천시 아파트가격이 9.38%로 높은 상승률을 기록했고요. 충북 옥천군도 9.22%의 상승률을 보이는가 하면, 충남에선 아산시가 8.17%를 기록했습니다. 또한 경남에선 양산시가 8.17%, 경북에선 김천시가 6.67%가 상승했습니다.

위에서 언급한 지역의 공통점은 바로 규제지역 옆동네란 점입니다. 양산시와 아산시, 김천시는 각각 부산과 천안, 대구와 경산시 등의 지역이 규제지역으로 지정되면서 이를 피하는 수요가 몰리며 가격이 오르는 풍선효과가 나타난 것으로 풀이됩니다.

경기도 동두천시도 양주시에 인접해있는 수도권에서 몇 안 되는 비규제지역인 데다 GTX-C 노선 연장 논의 소식에 주택시장이 들썩이고 있습니다. 이들 지역 내 공인중개사에 따르면, 지난해 12월 인근 주요 도시가 대거 규제지역으로 지정된 이후 아파트 매물을 거둬들이고 호가를 올리는 집주인이 늘었다는 전언입니다.

고성군이 있는 강원도의 경우, 규제지역과 바로 인접하진 않았지만 수도권이 대부분 규제지역으로 묶인 상황에서 서울~양양 동서고속도로 등 교통 인프라 확충 등으로 수도권 접근성이 높아지고, 강릉~제진 동해북부선 등의 개발사업도 시세에 영향을 미친 것으로 나타났습니다.

또 강원도 내에서는 혁신도시와 기업도시가 있는 원주도 최근 집값이 급상승한 것으로 나타냈습니다. 일례로 원주혁신도시가 있는 반곡동 원주 중흥S클래스 프라디움 전용 84㎡는 지난해 12월 3억4800만원(11층)에 거래됐으나, 한 달 만인 올해 1월 약 1억원 오른 4억4500만원(12층)에 거래되며 신고가를 썼습니다. 원주시는 혁신도시, 기업도시를 중심으로 외지인 투자가 늘면서 신축 아파트값이 상승하고 수요가 점차 늘어나는 것으로 알려졌는데요. 1월 미분양 세대도 전월 대비 10.6% 줄어들며 감소세를 띠는 것으로 나타났습니다. 이에 앞으로 원주 지역의 공급에 지속적으로 관심을 가질 필요가 있어 보입니다.

상황이 이러다 보니 중소도시에서 분양하는 아파트에도 구름 인파가 몰리고 있습니다. 예전 같으면 순위 내 가구 수를 채우기도 쉽지 않았던 지역에서 선보이는 새 아파트들이 높은 청약경쟁률을 보이며 1순위 마감을 이어가는 것입니다.

실제 올 1월 경기도 가평군에서 분양한 ‘가평 자이’는 365가구 모집에 4176건의 청약통장이 몰리며 평균 11.44대 1의 경쟁률을 기록, 전 타입 1순위 마감에 성공했습니다. 같은 달 분양한 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’ 역시 1순위 청약에서 평균 6.28대 1의 경쟁률을 기록하는가 하면, 4일 만에 100% 계약을 완료했습니다. 2019년부터 지난해까지 2년 동안 가평에서 분양된 2개 단지의 청약경쟁률이 0.27대 1인 것을 감안하면 큰 폭으로 오른 셈입니다.

또 다른 비규제지역인 경기도 양평에서도 완판 단지가 나타나고 있습니다. 양평은 지난해만 해도 ‘미분양의 무덤’이란 오명을 썼으나, 3월 7일 분양한 양평역 한라비발디는 1039가구 모집에 1만4040명이 신청하며 1순위 청약 평균 경쟁률 13.5대 1을 기록한 것입니다. 이는 경기도 양평에서 신축 아파트 분양 역대 최다 접수 건수로 알려졌습니다.

비규제지역 분양권에도 억대 프리미엄이 붙어 거래되고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강원도 속초시 동명동 ‘속초디오션자이’ 전용 84㎡(37층)는 지난 1월 6억9553만원에 팔렸습니다. 지난해 12월 동일 매물이 5억1573만원에 팔린 것과 비교해 1개월만에 약 1억8000만원이 오른 것이죠.

충남 아산시 탕정면에서도 내년 5월 입주 예정인 ‘탕정지구 지웰시티 푸르지오 2차’ 전용 84㎡에 억대 프리미엄이 형성됐습니다. 지난 1월 37층이 5억2100만원에 실거래된 것인데요. 2년 전 분양가가 3억4000만원대였다는 점을 고려하면 단시간에 무려 2억원가량 오른 것입니다. 경남 양산시 동면에서도 올해 11월 입주를 시작하는 ‘사송더샵데시앙’ 전용 84㎡가 지난 2월 4억7175만원에 거래되며 평균 분양가 3억6000만원 대비 1억원이 넘게 올랐습니다.

이렇게 비규제지역이 인기를 얻고 있는 요인으로는 앞서 설명한 것처럼 “풍선효과”라는 의견이 많습니다. 특히 규제지역 인근에 위치한 비규제지역의 경우 그 효과가 더욱 크게 나타나고 있다는 분석인데요. 규제지역과 행정구역상 나눠져 있긴 하지만, 동일 생활권으로 각종 생활 인프라는 공유하면서 집값은 상대적으로 저렴하다는 장점이 부각되고 있습니다.

또한 규제를 비켜나가면서 청약 자격이나 대출한도, 전매제한 등에서도 유리합니다. 가령 비규제지역은 청약에서 재당첨 제한이 없고 세대주와 세대원 모두 청약이 가능합니다. 청약 시 1주택 처분 조건이나 전입 의무 조건도 해당하지 않으며, 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 가능하다는 등의 특징으로 무주택자 및 투자자의 관심을 사고 있습니다.

이렇게 비규제지역 인기가 커지자 이들 지역으로 원정 투자에 나서는 외지인도 점점 늘어나는 형국입니다. 한국부동산원 매입자거주지별 아파트 거래현황에 따르면, 경기도 동두천시의 경우 지난해 11월까지만 해도 총 거래량(217건) 대비 관할 시도 외 거래건수는 62건으로 28.57%가 외지인 매매로 나타났습니다. 그러나 두 달 후인 지난 1월에는 전체 아파트 매매(657건) 중 외지인 비중은 34.86%(229건)로 두 달 만에 6.29% 포인트나 증가했습니다.

충남 아산시에서는 지난 1월 아파트 매매의 41.15%가 외지인 몫이었고, 강원도 고성군(41.25%), 경남 양산시(41.70%), 그리고 강원도 속초시도 지난달 외지인 매매 비중이 55.25%로 외지인 거래량이 상대적으로 큰 비율을 나타냈습니다.

그렇다면 올해 주목할 만한 비규제지역은 어디일까요? 우선 경남 거제가 주목을 받고 있습니다. 김천과 거제를 잇는 남부내륙고속철도에 이어 가덕 신공항 추진 이슈까지 겹치는 가운데 포스코건설, DL이앤씨(구 대림산업) 등 대형 건설사들이 대단지 공급에 나서고 있기 때문입니다.

비규제지역으로 상승세를 보여주고 있는 경기도 양평에서도 신규 분양이 이어지면서 수요자의 관심이 높아지고 있고요. 아파트 청약 때마다 높은 경쟁률을 보여주는 충남 아산시에서도 이달 브랜드 아파트를 선보일 예정이라 눈길을 끌고 있습니다. 지난 두 달 동안 5.91%의 높은 아파트값 상승률을 보여준 경남 김해에서도 대단지 브랜드 아파트가 분양될 예정이라 실수요자들은 물론 투자자들도 몰려들 것으로 전망됩니다.

지금까지 비규제지역 내 주택시장에 대해서 알아봤습니다. 현재 전국 대부분 지역이 규제 사정권에 들어와 있는 만큼 오히려 규제를 받지 않는 지역이 희소성으로 부각되면서 이목을 끌고 있는데요. 특히나 규제지역 바로 옆에 위치해 인프라나 정주 여건이 좋은 지역들이 수혜를 톡톡히 누리고 있는 양상입니다. 전문가들은 전셋값 상승과 풍부한 유동성에 의한 투자수요까지 더해지면서 한동안 비규제지역 내 아파트 단지들의 상승세가 계속될 것으로 보고 있는데요. 비규제지역의 상승세가 어디까지 이어질지 기대가 됩니다.

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