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토지 중에서 맹지라 불리는 땅이 있습니다. 맹지는 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 말하는데요. 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있어 자루형 대지라고도 불립니다.

맹지는 집이나 건물 등의 건축을 할 수 없는 땅입니다. 왜냐하면 건축법에 의해 도로에 2m 이상 접하지 않을 때는 건축이 원칙적으로 불가능하기 때문입니다. 이에 맹지는 활용도가 낮아 일반적으로 토지 투자 시 기피하는 땅이기도 합니다.

하지만 맹지 중에서도 집을 지을 수 있는 땅이 있습니다. 몇 가지 예외사항이 있기 때문인데요. 이런 부분만 잘 파악한다면 싼값에 맹지를 매수해 비교적 높은 투자수익률을 거둘 수 있습니다.

P씨는 오래전부터 반려견을 키우기 위해 넓은 전원주택을 꿈꿔왔습니다. 얼마 전 P씨는 한 중개업소에서 전원주택 짓기 좋은 땅이 있다며 소개를 받았습니다. P씨가 현장에 가보니 땅 크기도 적당하고, 도로도 제법 잘 조성돼 있으며 주변 경관도 좋아 마음에 들었는데요.

그런데 매수할 요량으로 지적도를 열람하니 실제 땅 주변에 있었던 도로가 표시돼 있지 않았습니다. 바로 소개받은 땅이 맹지였던 것이죠. 현장에서 봤던 도로는 지적도에는 없지만 오랫동안 주민들이 사용해왔던 현황도로였습니다. P씨는 맹지인데 어떻게 집을 짓겠냐 싶어 고민이 됐지만, 중개업소에서는 현황도로가 있어 건축에 문제가 없다는 의견이었습니다. 과연 중개업소 이야기가 맞을까요?

위 사례에서의 핵심은 현황도로를 일반도로로 인정받을 수 있느냐의 여부입니다. 건축법상 도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상이 되어야 하는데요. 다만, 지적도상 도로로 표시돼 있지 않으나 오랫동안 사실상 통행로로 이용해온 현황도로는 몇 가지 요건만 충족하면 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 도로로 지정 및 공고해 건축허가를 받을 수 있습니다.

우선 그 요건 첫 번째는 해당 도로에 대한 이해관계인의 동의입니다. 즉 현황도로의 토지 소유자에게 도로 사용에 관한 토지사용승낙을 받아야 하는 것입니다. 토지사용승낙을 받으면 맹지에 진입도로를 만들 수 있어 맹지 탈출이 가능합니다.

그런데 이해관계인의 동의를 받지 않아도 되는 경우가 있습니다. 첫 번째, 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우입니다. 두 번째, 주민이 오랫동안 통행로로 이용한 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우에는 이해관계인의 동의를 받지 않고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있도록 하고 있습니다.

맹지에 건축이 가능한 방법 두 번째는 통행지역권을 획득하는 것입니다. ‘통행지역권’이란 토지 소유자가 타인의 토지를 지나지 않고서는 공로(공공 도로)에 접근할 수 없어 어쩔 수 없이 그 토지를 통행하는 권리를 말합니다.

민법 294조에서는 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 명시하고 있습니다. 통행지역권 또한 이 법에 근거해 20년 동안 통행로로 사용하는 객관적인 상태가 계속됐을 경우 시효취득(권리가 없는 사람이 일정 기간 부동산을 점유할 시 소유권을 취득하는 제도)이 인정될 수 있습니다.

다만, 통행지역권의 시효취득은 토지 소유자의 권리에 중대한 제한을 가하는 것이기에 그 요건이 상당히 까다롭습니다. 우선 통행자는 토지 소유 등 사용권을 가진 자여야 하고, 통행자 스스로 타인의 토지에 통로를 개설했어야 하며, 20년 이상 통행권을 행사했어야 합니다. 또한, 통행지역권을 취득하더라도 이로 인해 토지 소유자가 손해를 입는다면 보상할 책임이 있습니다.

그러므로 P 씨는 맹지를 구매하더라도 현황도로의 토지 소유자에게 토지사용승낙을 받거나 통행지역권을 인정받게 되면 집을 지을 수 있습니다. 하지만, 통행지역권 시효취득 요건이 쉽지 않으므로 토지 소유자에게 토지사용승낙을 받을 수 있는지를 먼저 파악하고 난 뒤 매수하는 것이 더 현명해 보입니다.

이 외에도 맹지에 집을 건축할 몇 가지 방법이 더 있습니다. 우선 지목이 하천이나 구거(溝渠/인공적인 수로 또는 그 부지)인 토지와 붙어 있는 맹지를 구입하는 것입니다. 보통 하천이나 구거는 소유자 대부분이 개인이 아닌 지자체일 경우가 많습니다. 지자체를 통해 하천이나 구거에 점용허가를 받아 진입도로를 만들면 맹지에서 탈출할 수 있습니다.

인접한 토지가 국유지인 경우에도 맹지 탈출 가능성이 높습니다. 국가를 상대로 토지를 대부(임대) 받아 도로를 개설할 수 있기 때문입니다. 또한 인접한 땅이 도로가 있는 경우 이를 매수한 뒤 합필(여러 필의 토지를 한 필의 토지로 합치는 일)하면 합필한 토지도 도로에 접한 땅이 되므로 맹지를 일반 토지로 탈바꿈할 수 있습니다.

또한 건축법 제5조 2항에 따르면 도시지역 외의 지역으로서 동이나 읍에 속하지 않는 경우, 이른바 면에 속한 경우에는 건축물의 대지가 도로에 2m 이상 접할 의무에서 제외됩니다(단, 건물 출입에 지장이 없어야 함). 또한 농막은 가설건축물로 굳이 도로와 접하지 않더라도 건축이 가능하다고 알려졌습니다.

지금까지 맹지를 어떻게 활용하면 집을 지을 수 있는 황금알로 만들 수 있는 지에 대해 살펴봤습니다.

사실 토지 투자에 대한 경험이 적고, 법률이나 노하우가 부족한 분들은 맹지보단 일반 대지를 구매해 집을 짓는 것이 훨씬 더 안전한 투자입니다. 무턱대고 남의 말만 믿고 맹지를 매수했다가 개발도 안 될 뿐더러 매도하기도 무척 어렵기 때문입니다.

하지만 도로를 개설하거나 합필하는 등의 방법을 이용하면 쓸모 없어 보였던 맹지도 단숨에 토지가치를 끌어올릴 수 있어 매력적인 투자가 될 수 있습니다. 또한, 무턱대고 뛰어들기보단 건축사 또는 행정사 등 맹지와 관련된 전문가와 반드시 상의해보시길 바라겠습니다.

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