KT 에스테이트

신설 철도 계획은 지역 경제에 큰 영향을 미칩니다. 철도 계획 발표만으로도 인근 집값이 들썩이고, 부동산시장은 이 같은 대형 교통호재에 민감하게 반응합니다.

하지만 철도가 새롭게 생겨난다는 소식에 무조건 집을 샀다가는 낭패를 볼 수도 있는데요. 왜냐하면 그동안 철도건설 사업은 대부분 개통이 지연된 바 있기 때문입니다. 실제로 2019년 정동영 의원실에 따르면 철도 건설공사의 공사기간 연장일수는 평균 427일, 최장 1831일로 무분별하게 공사 기간이 늘어나고 있다고 지적한 바 있습니다.

철도건설 사업이 장기화되면 공사 연장으로 인해 교통 혼잡이 가중될 수 있고, 세금 낭비, 주택 거래 감소 등 다방면에서 폐해가 생겨날 수 있습니다. 금일은 신설 철도 계획이 지연되는 이유와 그 영향에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

우선 정부의 핵심 광역 교통대책인 수도권 광역급행철도(GTX)부터 살펴보겠습니다. 우선 GTX-A노선의 경우, 토지 보상과 인허가 문제로 예상보다 반년 늦게 공사를 시작한 탓에 공사 과정이 순탄치 않았습니다. 또 안전과 재산권을 놓고 주민들 민원에 가로막히거나 공사 현장에서 유적이 발견되는 등 사업이 지연되는 일이 잦은데요. A노선은 2023년 말 완공을 목표로 추진 중이지만 공정률이 4월 현재 10%를 조금 넘는 상황이라 제때 개통될지 미지수입니다.

GTX-B노선도 공사가 예정대로 진행될지 불투명합니다. 국토부는 올해 안에 GTX-B노선의 기본계획을 수립하고 사업자 선정에 나설 계획이지만, 낮은 사업성이 발목을 잡았습니다. 여기에 송도와 인천시청, 부평 등에 계획된 기존 정차역 외에 추가 역이 필요하다는 의견이 나오면서 내년 하반기에 예정대로 착공할 수 있을지 불투명한 상황입니다.

GTX-C노선은 신규 정차역 유치 경쟁이 치열해지면서 기본계획 수립이 예정보다 늦어지고 있습니다. 일부 지자체들이 추가로 정차역을 요청해 사업 지연이 불가피한 상황입니다. 또한, C노선이 지나는 강남 대치동 일부 주민이 지반 침하를 우려해 노선 변경을 요구하고 있어 연내 착공이 가능할지 미지수입니다.

GTX뿐 아니라 2기 신도시와 관련한 철도 사업도 잇달아 연기되고 있습니다. 정부는 벌써 송파~하남 도시철도 등 3기 신도시와 관련해 굵직한 교통대책을 예고했지만, 2기 신도시 철도 사업은 여전히 개통 시점조차 가늠하기 어려운 상황입니다.

위례신도시와 강남 신사동을 잇는 위례~신사선은 지난 2008년 위례신도시 광역교통 개선대책에 포함돼 10년 만인 2018년에야 간신히 민자적격성 조사를 통과했습니다. 하지만 위례~신사선이 지나는 청담동과 일원동 등 지역 주민들이 새로운 역 추가 신설을 요구하면서 2022년 착공에도 차질을 빚고 있습니다. 민자적격성 조사와 사업자 선정까지 마친 노선에 신설역을 추가하면 각종 인허가 절차를 다시 받아야 돼서 개통시기는 늦어질 수밖에 없습니다.

강동구 암사역에서 별내신도시까지 연결하는 별내선 복선전철 사업 역시 재원 조달에 어려움을 겪으며 공사기간이 지연되고 있습니다. 별내선 복선전철 사업은 2018~2019년도 국비 예산액 중 97억여 원과 200억원의 국비가 각각 미교부되는 등 사업에 다소 차질을 빚었는데요. 현재 공정률이 절반 수준에 머무르고 있어서 2022년 12월 준공은 현실적으로 어려운 실정입니다.

그렇다면 당초 예정됐던 철도 교통망 공사가 지연되는 원인은 무엇일까요? 한국건설산업연구원이 2018년 공공사업과 관련해 있었던 간접비 소송 211건의 공기지연 사유를 조사한 결과, ▲예산부족 96건 ▲계획/설계변경 76건 ▲용지보상지연 73건 ▲문화재 발굴 34건 ▲인허가지연 28건 등으로 나타났습니다.

이에 따르면 철도사업에 대한 예산 확보 단계에서부터 문제점이 있으며, 그 다음으로 설계 변경이나 보상 관련 문제가 발목을 잡고 있음을 알 수 있는데요. 이 밖에도 철도나 정거장을 짓기 위한 기초공사인 노반공사 지연이나 떨림 현상, 그리고 차량 결함 등의 문제로도 개통이 연기되는 경우도 있었습니다.

하지만, 일각에서는 공사기간이 연장되는 원인으로 최초 공사 계약 방식부터 잘못됐다는 지적을 펼쳐 주목받고 있습니다. 현 공공 공사는 국회 의결을 얻지 않고도 공사에 착수할 수 있는 ‘장기계속공사’로 계약을 체결하고 있기 때문인데요.

장기계속공사는 전체 공사비 예산을 확보하지도 않은 채 추진되므로 대부분의 경우 공사 기간이 지연되고 전체 사업비용이 증가해 세금이 낭비되는 문제점이 발생하게 됩니다. 애초 사업계획 수립 단계에서부터 문제를 안고 탄생하는 셈인데요. 경제정의실천시민연합(경실련)이 2019년 준공한 총공사비 100억원 이상 공사 49건의 조사 결과에 따르면 공공 건설공사 49건 중 41건(84%)이 장기계속공사로 최초 계약이 체결됐다고 밝혔습니다.

반복되는 철도공사 지연은 교통정체를 불러와 지역민들의 출퇴근 시간에 영향을 미치고, 더 나아가 신도시 개발이나 낙후지역 주민 복지 등에도 영향을 미치게 됩니다. 정부 주도로 진행되는 철도사업이 예정대로 진행되지 않는 경우엔 국정 운영의 신뢰까지 떨어질 수 있습니다.

무엇보다 철도사업 지연은 주변지역 주택시장에 큰 영향을 미치는데요. 철도 개통은 아파트값 추가 상승의 주된 요인으로 꼽히지만 개통이 지연되면 집값 상승을 이끌던 호재가 악재로 바뀌면서 부동산시장이 잠시 냉각기를 거칠 수 있습니다.

일례로 김포시 광역교통수단인 김포도시철도는 2019년 시험운행 기간 중에 차량 떨림 현상을 이유로 개통이 연기돼 당시 주변 아파트들 거래가 끊기거나, 급매 위주로만 거래된 적이 있습니다. 또 위례신도시의 경우 잦은 완공 지연으로 2017~2018년 당시 시세가 횡보하기도 했는데요. 경기 하남 학암동 위례그린파크 푸르지오의 경우, 전용 101㎡가 2017년 6월 11억2000만원(15층)에서 7월 9억4000만원(17층)으로 하락했으며, 성남 수정구 창곡동 위례더힐55의 경우, 전용 85㎡(15층)가 2017년 9월 8억2300만원에서 12월 7억9500만원으로 손바뀜하기도 했습니다.

부동산시장의 대형 호재인 철도 신설 계획이 줄줄이 지연되고 있습니다. 예산부족, 계획·설계변경 등 사업계획 수립에서 문제가 생겨 공사기간이 연장되거나 문화재 발굴, 인허가 등 절차에 차질이 생겨 공사가 지연되기도 합니다. 이러한 이유로 철도사업의 첫 단추인 예비타당성 조사의 문턱조차 넘기 어려워 기본 구상만 세우고 첫 삽을 뜨지 못하는 사업도 적지 않습니다.

문제는 집값 변동이 큰 수도권의 경우, 이 같은 사업 지연으로 인해 서민들이 받는 타격이 크다는 것입니다. 철도 사업이 지연되거나 개통이 무산되면, 세금이 낭비되는 문제점이 있고, 출퇴근길 교통이 혼잡해질 수 있습니다. 또는 집값에도 영향을 미칠 수 있습니다.

그러므로 실수요자라면 신설 철도 계획이 있는 지역에 집을 매수하기 전, 반드시 현재 사업 진행 상태는 물론, 현장 답사나 자료 조사를 통해 앞으로의 착공 예정 기간을 미리 시뮬레이션 해보는 것이 중요합니다. 특히 막연한 기대감에 앞뒤 재지 않고 서둘러 매수하는 태도는 지양해야 합니다.

또한, 신설 교통망이 예정된 지역 주민들의 기대가 희망고문이 되지 않도록 정부에서도 다각적인 측면에서 사업을 보완하는 정책이 필요하다고 보입니다. 앞으로 철도 사업이 지금보다 더 속도감 있게 추진될 수 있기를 기대해보겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/