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힘들게 빌라 하나 샀는데.. 이행강제금을 내라고요?

조회수 2021. 4. 12. 09:29 수정
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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 최근 공공재개발과 아파트값 상승으로 인한 대체 거주지로 빌라 매입을 고려하는 수요자가 늘고 있습니다. 그런데 빌라를 잘못 매수하게 되면 이행강제금이 부과될 수 있다는 사실 아시나요? 어떨 때 이행강제금이 부과되고, 이를 사전에 예방하게 위해 매수 전 무엇을 준비해야 하는지 알려드리도록 하겠습니다.
[Remark] 빌라 구매한 P씨의 사정

몇 달 전 비싼 아파트 대신 상대적으로 저렴한 빌라로 신혼집을 마련한 P씨. 그런데 지난달 구청으로부터 공문을 한 통 받았습니다. 현재 살고 있는 빌라가 건축법을 위반했으니 자진해 시정하거나, 그렇지 않으면 이행강제금을 부과한다는 내용이었습니다.


알고 보니 P씨의 빌라 발코니가 불법 증축돼 있던 것이었는데요. 계약 당시 매도자나 공인중개사도 별 이야기가 없어 의심 없이 매수했는데, 당장 시간과 돈을 들여 해결해야 한다고 생각하니 P씨는 가슴이 덜컹 내려앉는 기분이었습니다.


최근 P씨처럼 내 집 마련으로 빌라를 매수하거나, 투자 용도로 ‘썩빌(썩은 빌라의 준말)’을 고려하는 분들이 많을 텐데요. 빌라는 매수할 때 반드시 주의해야 할 부분이 있습니다. 바로 불법건축물인지 아닌지 점검하는 것이죠. 특히 발코니나 옥상 등을 허가 없이 증축하면 불법건축물로 간주돼 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그렇다면 빌라 매수 전 어떻게 해야 이런 문제를 막을 수 있을까요?

[Remark] 빌라 매수 전 반드시 건축물대장 확인해야

건축물대장은 건축물의 위치를 비롯해 면적, 구조 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록해 관리하는 대장을 말합니다. 건축물대장에서 확인할 수 있는 항목에는 대지 위치, 지번, 명칭 및 번호, 대지면적, 연면적, 지역, 지구, 건축면적, 주 구조, 주 용도, 층수, 건폐율, 용적률, 높이, 지붕, 부속 건축물, 건축물 현황 등입니다.


따라서 빌라 매수 전에는 반드시 건축물대장을 확인해 현 상황의 건축물과 실제 서류상 수치가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 시정명령 또는 이행강제금 부과 절차가 진행된 건축물의 경우, 건축물대장에 ‘위반건축물’로 기재되는데요. 만일 P씨가 해당 빌라를 매수하기 전 건축물대장을 봤더라면 매수를 하지 않았거나 원상복귀를 요청하는 계약조항을 넣어 피해를 최소화할 수 있었을 것으로 보입니다.

[Remark] 건축물대장 무료 열람이 가능하다고?

건축물대장을 열람하거나 발급받는 방법은 2가지가 있습니다. 우선 직접 시, 군, 구로 방문해 발급받거나 열람하는 방법이 있는데요. 이때 1건당 발급은 500원, 열람은 300원의 수수료가 생깁니다. 그러나 인터넷으로 발급 및 열람 신청 시 수수료 없이 무료로 간편하게 이용할 수 있습니다. 바로 정부24 인터넷 사이트(www.gov.kr) 또는 애플리케이션을 활용하는 방법인데요.


정부24 민원서비스 홈페이지나 모바일 앱에 들어가면 ‘자주 가는 서비스’에 건축물대장이 있습니다. 자주 가는 서비스 중 건축물대장 클릭 후 신청하기를 클릭하면 신청 내용 칸이 나옵니다. 신청 내용 칸에 먼저 정확한 건축물 소재지를 입력합니다. 대장 구분에서는 단독주택은 일반으로, 아파트나 연립주택은 집합으로 체크해야 합니다. 대장 종류는 ‘총괄’로 봅니다. 참고로 빌라는 다세대주택이므로 집합으로 체크해야 합니다. 그리고 민원처리를 요청할 행정기관과 수령 방법(온라인 방법/본인 출력)을 선택한 뒤 민원신청하기 버튼을 누르면 열람 및 문서 출력이 가능합니다.

[Remark] P씨가 빌라 매수 시 건물의 불법 증축에 대해 전혀 모르고 있었다면?

현행 위반건축물에 대한 이행강제금은 지자체별로 다르나 대개 1년에 2회 정도 부과됩니다. 이행강제금액은 위반 면적에 건축물 시가표준액의 50%를 곱한 금액 이하로 책정되는데요. 적게는 수십만원부터 많게는 수백만원까지 나오는 것으로 알려졌습니다. 최대 5회까지로 제한했던 이행강제금 부과횟수는 2019년 4월 23일 이후로 폐지돼 현재는 원상복구 전까지 매년 이행강제금을 내야만 합니다.


하지만 실거주 중 복구하기란 매우 어려운 일이 아닐 수 없는데요. 만약 P씨가 빌라를 매수하기 전 건물의 불법 증축에 대해 전혀 모르는 상태에서 매수해 손해를 입고 이행강제금까지 물게 됐다면, 일단 중개업자나 건축주에게 그 책임을 물어야 할 수밖에 없습니다.


왜냐하면 법을 위반해 건축물을 지은 건축주나 시공업자는 최대 3년의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처할 수 있기 때문입니다. 또 중개업자에게는 확인·설명의무 위반으로 손해배상을 청구할 수 있는데요. 실제 위반건축물을 고지하지 않아 생긴 비용과 그에 따른 건축물의 시세 하락액에 대한 손해배상이 인정된 판례도 있습니다. 다만, 소송에 드는 시간과 비용, 스트레스 등을 고려한다면 매수 전에 건축물대장 등을 미리 확인해 피해 가는 편이 더 현명하겠습니다.

[Remark] 그 외 빌라 매수 시 주의해야 할 점은?

이행강제금 외에도 빌라 매수 시 주의해야 할 문제는 더 있습니다. 무엇보다 시세보다 저렴한 집은 피하는 것이 좋습니다. 이 경우 저렴한 내·외장재나 단열재 등을 사용해 가격을 낮춘 경우가 허다하기 때문입니다. 특히 잘 보이지 않는 곳을 대충 마감한 집의 경우, 골조나 설비 등 보이지 않는 곳이 허술할 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.


또한 빌라를 건설한 회사가 어디인지도 점검해봐야 합니다. 아파트 대비 하자에 대한 시공이 제대로 진행이 되지 않을 수 있기 때문에 이왕이면 건축과 분양 사례가 많은 건설회사를 선택하는 것이 좋습니다. 일부 업체에선 허위매물이나 과장광고로 수요자들을 유혹하기도 하는데요. 이를 피하기 위해 직접 발품을 팔거나 빌라 전용 매물사이트에 들어가 적정 시세를 확인하는 노력도 필요합니다.

[Remark] 빌라 거래 위험 낮추려면 직접 정보 꼼꼼하게 체크해야

2.4대책 발표 후 차갑게 식었던 빌라시장이 아파트 대체 상품과 투자 대상으로 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 특히 서울시장 보궐선거 이후 재개발 규제가 완화될 것이란 기대감에 ‘썩빌’이 다시금 투자 상품으로 주목받는 상황인데요.


이렇게 빌라에 실거주 수요가 몰리면서 매수 전 주의가 더욱더 필요한 상황입니다. 빌라가 아파트보다 입주금이 저렴하다고는 하지만 목돈이 들어가는 만큼 오랜 기간 꼼꼼하게 따져보고 매수해야 하기 때문입니다. 특히 거래 시 분양업자나 공인중개업자의 말을 다 믿기 보다는 직접 건축물대장 등 서류를 꼼꼼하게 확인하고, 발품을 통해 놓치는 부분이 없는지 확인하는 태도가 무엇보다 중요하다는 사실 잊지 마시길 바라겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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