국토교통부



민간사업자라면 주목!🙌

앞으로 공공전세주택🏢을 건설하면

대출보증 특약상품부터 양도세 감면까지!

다양한 인센티브를 제공합니다😊





‘공공전세주택’은 LH, SH가 신축 매입약정 방식*으로 도심에 신속히 건설 가능한 다세대‧오피스텔 등 신축주택을 매입하여 중산층 가구에게 ‘전세’로 공급하는 새로운 주택유형(’21~’22 한시사업)입니다.

* 건설 前 LH·SH-민간사업자간 약정계약을 체결하고 준공 후 LH, SH가 매입

→ 가구 특성에 맞는 설계를 적용하고, 우수한 품질의 신축주택 확보 가능

무주택 실수요자(소득요건 없음)에게 추첨 방식으로 공급하며, 최대 6년(4+2)간 시세 90%이하 전세금으로 안심하고 거주할 수 있습니다. 특히, 3~4인가구가 쾌적하게 생활할 수 있도록 전용면적 50㎡초과 85㎡이하로 방 3개 이상인 주택을 매입하여 공급할 예정입니다.

이러한 공공전세주택은 올해 서울 3천호, 경기·인천 3.5천호 등 총 9천호를 매입하여 준공되는 대로 입주자를 모집할 계획입니다. 또한 민간사업자의 도심내 신축주택 건설을 지원하고, 양질의 부지를 신속히 확보하기 위해 대출보증 특약상품, 공공택지 분양 우대, 양도세 감면 등 다양한 인센티브를 제공합니다.





우선, 사업자의 자기부담을 최소화하기 위해 사업비의 최대 90%까지 저리 대출할 수 있는 “도심주택 특약보증”이 신설(HUG)됩니다.

지금까지 매입약정을 체결한 민간사업자는 자기부담이 사업비의 60～70%를 상회했으며, 토지매입비의 일부만을 5%대 이상의 높은 금리로 대출받아 사업비를 조달해 왔습니다. 이에 따라, 자기자본이 부족한 사업자는 사업에 참여하기 어려웠고, 참여하더라도 이자비용이 높아 수익성이 낮은 것이 현실인데요.

그러나, “도심주택 특약보증”이 시행됨에 따라 앞으로 매입약정을 체결하여 공공전세주택을 건설하는 민간사업자는 사업비의 10%만 있으면 사업부지를 구하여 사업에 착수할 수 있고, 나머지 사업비는 3%대의 낮은 금리로 조달할 수 있는 길이 열렸습니다. 보증한도는 지역별, 평형별로 상이하며, 사업비의 최소 70%에서 최대 90%까지 가능합니다.





LH, SH와 공공전세 매입약정을 맺은 사업자는 보증 신청이 가능하고, 실제 대출은 은행 전산시스템이 정비되면 4월말부터 실행될 예정입니다.



수도권에 매입약정을 통해 많은 주택을 공급한 민간사업자에게 공공택지 분양시 우선공급, 가점 등 혜택을 부여합니다.

’21~’22년 수도권에 매입약정 주택 300세대 이상 건설하는 사업자는 제한추첨(공급필지의 4%)에 응찰할 수 있는 기회를 부여하고, 설계공모*(공급필지 56%)에 참여하는 경우 사회적 기여 항목(300점)에서 60점을 획득할 수 있습니다.

* 1,000점 만점 중 ‘사회적 기여 계획 평가(300점)’ 항목에 ‘매입약정 건설실적’ 신설

또한, 필지를 추첨으로 공급하는 경우(공급필지 40%), 1순위 청약자격*을 갖추고, 매입약정 주택을 수도권에 40세대 이상 공급하면 최대 4점(14점 만점, 5점 이상 득점 시 청약 가능)을 인정받을 수 있습니다.

* 3년간 300세대 건설실적(인허가 기준) + 시공능력‧주택건설사업자 + 제재처분 無

수도권에 매입약정 주택을 건설하는 경우 지역‧전용면적에 따라 난이도가 상이하므로 실적기준을 차등화하여 적용합니다. 경기‧인천의 50㎡ 이상 60㎡ 미만 1세대를 기준으로 60㎡ 이상 주택은 2배, 서울에 건설하는 주택은 2배 실적을 인정합니다.

* 예) 서울시 송파구에서 70m2 주택 20세대 공급 → 80세대 인정

경기도 과천시에서 59m2 주택 30세대 공급 → 30세대 인정

’21~’22년의 매입약정 실적은 ’22~’24년 전국의 택지‧공공주택지구 공급 시 반영되며, 실적은 1회 당첨으로 소멸하고 제한추첨(우선공급)은 최대 2회까지 당첨기회를 부여합니다. 금번 공공택지 분양 인센티브의 시행으로 그간 신축 매입약정에 참여율이 낮았던 중견 건설업체의 관심이 높아질 것으로 보이며, 주택건설 경험이 풍부한 업체의 참여로 더욱 양질의 주택이 공급할 수 있을 것으로 기대됩니다.





도심 내 우량부지를 확보하고, 사업성을 제고하기 위해 토지 매도자에 대한 양도세를 감면하고, 매입주택 제한도 완화합니다. 매입약정을 체결한 민간사업자에게 토지를 매도하는 경우 개인은 양도세의 10%를 인하*받을 수 있고, 법인은 양도소득세 추가세율(10%)을 배제**받을 수 있습니다.

* (旣) 토지 양도차익 x 소득세율 → (改) 토지 양도차익 x 소득세 X 0.9

** (旣) 토지 양도차익 x (법인세율 + 10%) → (改) 토지 양도차익 x (법인세율)





추가로, 상반기 중 지방세특례제한법 개정을 통해 매입약정을 주택을 건설하는 민간사업자가 토지를 취득하고, 신규주택을 건설‧취득하는 경우 취득세를 각각 10%씩 감면할 예정입니다.

그간 건물 내 모든 세대가 방3개 이상의 공공 전세주택인 경우에만 LH‧SH가 매입하여, 상부층에 방3개 주택을 공급할 공간이 부족한 경우 해당 면적은 활용하지 못했지만 앞으로 민간사업자는 상부층에 방이 1~2개인 세대와 하부층에 공공 전세주택을 건설하여 LH‧SH에 매입을 신청할 수 있습니다.

* 사선제한, 용적률 등으로 상부층에 방 3개 이상의 주택 공급 곤란





입주를 희망하는 무주택세대는 LH 청약센터(https://apply.lh.or.kr)에 게시된 공고문을 통해 주택의 위치, 임대조건 등을 확인할 수 있으며, 5월말 당첨자**를 발표하면 6월부터 입주가 가능합니다.

* (1순위) 3인 이상 가구 (2순위) 그 외, 순위 내 경쟁 발생 시 무작위 추첨

추후 공공 전세주택 입주자 모집은 주택이 매입‧준공되어 입주 준비가 완료되는 대로 순차적으로 진행할 예정입니다.