머니플러스

재건축이 여의치 않은 오래된 도심 빌라. 제대로 된 임대료를 받기도 어렵거니와 공실이 발생할 확률도 높다. 여기 노후 빌라를 새롭게 변신시켜 짭짤한 월세 수입을 거두는 임대사업의 블루오션을 소개한다.

서울 서초구에 위치한 D빌라. 총 8세대가 살고 있는 20년 남짓 된 노후건물이다. 이 빌라의 전신은 단독주택으로, 오랫동안 단독주택에 살던 김 씨는 빌라를 지어 임대하는 사업을 해왔다. 20년이 되자 낡은 건물의 임대료를 주변 시세만큼 받기가 어려워졌고 공실 기간도 길어졌다. 나이 팔순을 앞둔 빌라 소유주 김 씨는 집을 허물고 다시 짓자니 어마어마한 공사비 감당도 어렵거니와 대규모 공사 자체에 엄두가 나지 않아 고민이 깊었다.

결국 김 씨의 중년 아들이 나섰다. 지난해 그가 건물 전체를 여성 전용 셰어하우스로 변신시키는데 든 총비용은 3억원. 리모델링은 거실 대신 방을 만들어 방 개수를 4개로 늘리고 화장실을 2개로 늘려 여러 명이 한 집에 살 수 있는 구조를 만드는데 초점을 맞췄다.

반지하층 세대에는 공동주방과 공동 휴게실, 세탁실이 들어갔다. 빌라 입구에 공동현관문을 세우고 빌라 내 모든 계단실은 맨발로 오갈 수 있는 공간으로 조성했다.

처음에는 임차인을 제대로 찾을 수 없었다. 부동산마다 세 맞추기 힘든 집이라며 손사래를 쳤다. 그러나 알음알음 소문이 나면서 6개월 만에 30여개 방이 모두 찼다. 이렇게 해서 김 씨 부자가 걷어 들이고 있는 월수입은 1,300만원. 공실을 고려해도 연간 1억원대 수입을 올리고 있다.

김 씨 부자의 셰어하우스는 원룸 등에 혼자 거주하는데 불안을 느낀 젊은 여성들이 주요 고객이다. 원룸보다 다소 저렴한 비용으로 거주하면서 넉넉한 공동주방과 휴게실 등을 사용할 수 있고 또래와 어울려 살 수 있는 점이 인기 요인으로 작용했다.

시대가 변하면서 달라진 임차인의 요구를 잘 반영한 전략으로 김 씨 부자는 월수입 1,000만원대 임대사업자로 거듭났다.

장기적으로 임대사업을 하고자 한다면 빌라도 고려해 볼 만한 상품이다. 보유하는 동안에는 임대를 내어 월세를 받고 재건축이 필요한 시점에서 차익을 노려볼 수 있기 때문이다. 또 빌라는 아파트보다 저렴해서 상대적으로 적은 초기 투자비용으로 임대사업에 나설 수 있어 선호하는 사람들이 적잖다.

빌라로 장기간 임대사업에 나서는 사람들은 전용 주거면적 60㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하(지방 3억원 이하) 빌라를 주로 공략한다. 여기에는 여러 가지 이유가 있다.

첫째, 8년 이상 장기간 주택을 임대하는 임대사업자(장기일반 민간임대주택)로 등록하면 전용 60㎡ 이하 주택 취득세가 100% 감면된다.

둘째, 임대사업자가 전용 60㎡ 이하 주택을 임대하면 재산세 75%를 감면받는다. 전용 60㎡ 초과 시에는 재산세가 50%만 감면된다.

셋째, 소형주택은 보증금에 대한 소득세 부과도 피해 갈 수 있다. 2017년 세법 개정안에서 전세보증금 간주임대료에 대해 임대소득세가 부과되지 않은 소형주택의 범위가 전용면적 85㎡에서 60㎡로 하향 조정됐다. 이에 따라 2019년부터는 보증금에 대해서도 소득세를 부과하고 있다. 단, 60㎡ 이하 주택은 보증금에 대한 소득세가 없다.

넷째, 대출 혜택을 누릴 수 있다. 장기 임대 목적으로 주택을 매입하거나 소유 주택을 공공지원 임대주택으로 전환하려는 임대사업자에게 자금을 지원해주는 대출을 활용하면 된다. 집주인 매입형 임대주택자금과 집주인 융자형 임대주택자금이 그것이다. 이 대출상품들은 주택을 매입하여 임대관리를 할 것인지, 소유 주택을 임대주택으로 전환할 것인지 여부만 다를 뿐 대출조건이나 진행방식은 동일하다.

연 1.5%의 금리로 가구(세대) 당 6천만원~1억원(수도권 1억 원, 광역시 8천만원, 기타 지역 6천만원)을 대출받을 수 있다. 단, 신청일 현재 20년 미만으로 가구당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 다가구주택, 공동주택 및 주거용 오피스텔이어야 대출신청이 가능하다.

이처럼 최소 자기 자본으로 최대 대출을 받아 주택을 구입해서 8년 이상 임대하면서 임대수입을 얻고 훗날 가치 상승까지 기대해 볼 수 있다.

대지 지분에 미래가치가 있다

대지 지분이 클수록 좋은 빌라라는 얘기를 흔히 한다. 대지 지분이란 빌라 전체 대지면적을 가구 수로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다.

내가 소유한 빌라의 대지 지분이 크다고 해서 당장 혜택이 있는 건 아니다. 대지 지분은 훗날 주택이 노후화되어 개발할 때 힘을 발휘한다.

대지 지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 가구를 신축할 수 있다는 것을 의미해서, 대지 지분 비율이 높을수록 개발할 때 조합원들의 권리가 커진다.

따라서 장기 보유할 계획이라면 대지 지분도 고려해야 한다. 특히 투자를 위해 노후 빌라를 매입한다면 대지 지분이 중요한 요소다.

임대수익과 시세차익을 고려하라

실거주가 아닌 목적으로 빌라를 매입할 때 주로 발생하는 고민이 있다. 월세가 잘 나오는 빌라를 선택해서 임대수입을 꾸준히 올릴 것인지, 빌라에 전세입자를 들였다가 나중에 시세차익을 낼 것인지 결정해야 하는 문제에 부딪히는 것이다.

두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다면 더없이 좋은 조건이겠지만, 그렇지 못하다면 둘 중 어느 것이 자신에게 맞는지 체크한 후 목적에 맞는 빌라를 찾아야 한다.

임대수익은 집의 입지와 콘셉트의 영향을 받는다. 임차인들이 선호하는 입지에 위치해야 하고, 여성전용 셰어하우스 등 임대주택이 추구하는 콘셉트가 그 지역 임차인들에게 호응을 얻을 수 있어야 한다.

장기간 보유 후 되팔아 시세차익을 얻기 위한 목적이라면 집이 낡았더라도 대지 지분이 높고 지속적으로 토지 가격이 오르는 지역의 빌라를 택하는 편이 낫다.

글 구선영 『3억으로 30억 건물주 되기』 저자

www.fnkorea.com <저작권자ⓒ 재테크 전문지 머니플러스 무단전재 & 재배포 금지>