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시골집 매매 정보를 어디서 찾아야 할지, 어떤 집을 어떻게 구해야 할지 모르는 사람들이 많다. 그도 그럴 것이, 시골집 정보는 여기저기 흩어져 있는 데다, 시골집을 얻는 방법마저 다양하다. 시골집을 구하고 싶다면 지식 워밍업부터 해야 하는 이유다.

안타깝지만, 시골집 매매·임대 정보가 모여 있는 웹사이트나 창구는 없다. 여전히 시골집이나 시골 땅은 인터넷에 잘 노출되지 않으며 아는 사람 간의 입소문을 통해 거래되는 경우가 많다. 따라서 직접 발품을 파는 것이 가장 빠른 방법이다. 지역의 이장이나 부동산중개업소를 방문해서 물건을 찾아보는 식이다.

한때 귀농귀촌종합센터(https://www.returnfarm.com)에서 지역별 빈집 정보를 제공하기도 했지만, 정보를 업데이트하는 지자체의 관리 소홀로 유명무실해졌다. 현재 빈집 정보를 정확하게 알기 위해서는 해당 시・군・구의 농촌 빈집 정비 담당자에게 직접 문의하는 게 유일한 방법이다.

가입자 수가 많은 인터넷 커뮤니티에서도 매매나 임대거래가 종종 성사된다. 대표적으로 ‘지성아빠의 나눔세상(https://cafe.naver.com/kimyoooo)’이 있다. 멤버가 29만 명에 달하다 보니 회원 간 주말주택이나 시골집 매매가 이뤄지기도 한다. 

시골집 찾기 step by step

1. 지역을 정하자. 

우선 관심 지역을 정해야 한다. 인천광역시 강화군이 관심 지역이라면, 그 지역을 중심으로 집 찾기 계획을 세워보자.

2. 현장을 직접 점검하자. 

관심지역에 직접 찾아가야 한다. 흔히 가족여행을 하는 방법으로 여러 차례 관심 지역에 방문해 지리를 파악해가며 마음에 드는 동네를 찾는다.

3. 몇 군데 집을 선택한다.

마음에 드는 동네를 찾았다면, 빈집이나 매물로 나온 집을 찾아본다. 마을 이장을 찾아가거나 노인정 등에 방문하면 매물 정보를 금세 알 수 있다.

4. 그 지역의 주택 매매, 임대정보를 확인한다. 

마음에 드는 매물이 나왔다면, 다음으로 그 지역의 주택 매매 동향이나 임대 정보를 조사해야 한다. 실거래가 등 객관적인 자료를 수집해서 사려는 주택의 가격이 적정한지 파악하는 과정을 꼭 거쳐야 한다.

왜 시골집을 짓는 것보다 구하려는 걸까? 땅을 구해 집을 지으려면 수도와 전기는 물론 도로까지도 새로 공사해야 하니 그 비용도 적지 않고 절차도 번거롭기 때문이다. 기존 주택을 매입해서 고쳐 사는 게 낫겠다고 판단하는 사람들이 많은 이유다. 그렇지만 시골집은 잘못 매매하면 골치 아픈 문제가 발생할 수 있어 각별한 주의를 기울여야 한다.

시골집 매입 시 피해야 할 4가지 주택

1. 미등기 주택

버젓이 사람이 사는 주택인데 등기가 없는 주택이 있다. 어떤 집은 땅만 등기가 있고, 건물은 등기가 없다. 과거에는 매매계약서만 있으면 명의변경을 해 주는 경우가 다반사여서 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들도 많다. 이런 집은 일단 피하고 보는 게 상책이지만, 부동산 거래 경험이 많은 고수들은 약점이 있는 집을 저렴하게 매입해서 등기를 살리기도 한다.

2. 건물주와 땅 주인이 다른 집

시골집 중에 건물주와 땅 주인이 다른 물건이 많다. 이때 건물에 관한 권리를 지상권이라고 부른다. 이 경우 땅을 매입해도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없다. 건물주인을 찾아서 건물에 대한 비용을 지불하고 권리를 이전해야만 지상권이 소멸된다. 시골집을 매입할 땐 땅 주인과 건물주가 같은지 확인하는 건 필수다.

3. 지적도상 진입도로 없으면 맹지

더 놀라운 건, 진입도로가 없는 집도 있다는 사실이다. 이런 땅을 맹지라고 한다. 눈앞에 실제 집으로 들어가는 도로가 분명히 펼쳐지는데, 지적도를 떼어보면 도로가 온데간데없다. 이 경우 실제 사용하는 도로가 난 땅의 주인을 찾아야 한다. 그런 다음 토지사용승낙서를 받아야 하는데, 토지사용승낙서를 흔쾌히 써주는 땅 주인을 만나기가 쉽지 않다. 따라서 집으로 진입하는 도로와 지적도상 도로가 일치하는지 반드시 확인해야 난처한 일을 겪지 않는다.

4. 지목이 농지인 집

시골집을 구할 때는 지목을 확인해야 한다. 시골집 중에는 ‘대지’가 아닌 ‘농지’에 지어져 있는 집들이 적잖다. 토지대장이나 등기부등본에 지목이 ‘대’로 되어 있어야 하는데 ‘전’으로 되어 있다면 농지 형질 변경 절차를 밟아서 대지로 변경해야 하는데 비용과 시간이 소요된다.

시골집 매매 전 필수 확인서류

1. 토지대장

토지의 소재·지번·지목·면적, 소유자의 주소·주민등록번호·성명 또는 명칭 등을 등록하여 토지의 상황을 명확하게 하는 장부

2. 건물 등기부등본과 건축물대장

건축물대장과 건물등기부등본이 일치한다면 계약하는 데 문제가 없다. 만약 불일치하다면, 등기부등본은 소유권 이전이 기록된 장부로 소유권을 우선시하고, 건축물대장은 물건을 우선시한다.

3. 지적도

토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 나타내기 위해 만든 평면 지도. 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 무료 열람.

최근 미디어를 통해 시골집을 리모델링으로 멋스럽게 바꾼 사례들이 자주 소개되고 있다. 그런데 모든 집이 리모델링할 수 있는 건 아니다. 조건에 따라서는 부수고 새로 짓는 게 나은 집도 있다.

리모델링을 원한다면, 제일 먼저 기본 골조를 살펴야 한다. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는 데 문제가 없다. 기둥에 문제가 있다면 보강하거나 교체하는 절차를 거쳐야 한다. 지붕이 시골집 리모델링 최악의 적이 되기도 한다. 오랜 시간 비와 습기, 쥐와 곰팡이에 노출되어 있다면 철거해야 한다.

슬레이트 지붕을 얹은 시골집도 피해야 한다. 예전 시골집의 대부분은 석면 슬레이트 지붕이라 법적 절차에 따른 철거가 필수인데 철거 비용이 만만치 않다. 비용이 많이 든다고 무단 철거하면 법적 처벌 대상이 된다는 것을 기억해야 한다. 특히 매물로 나온 저렴한 주택은 오래전 지어져 지붕이 슬레이트라고 보면 거의 맞다.

시골집 개조 전 확인할 것

1. 기둥과 서까래

기둥과 서까래가 썩었다면 교체공사를 해야 한다. 특히 건물을 지탱하는 역할을 하는 기둥의 경우 붕괴 등의 위험이 있으므로 전문가 진단을 받는다.

2. 지붕

지붕에 1% 이상 석면이 함유되어 있다면 신고하고 전문 철거 업체를 통해 철거해야 한다. 철거 비용도 사전에 확인한다.

3. 총비용

시골집 개조 비용이 신축 비용만큼 들 수 있다. 반드시 전문가 진단을 통해 견적을 비교 점검해야 한다. 

글 구선영 주택·부동산 전문가

편집 정아람 기자

※ 머니플러스 2020년 7월호에 실린 기사입니다.

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