머니블리

6년 차 직장인 한채만(34) 씨는 '갭 투자'로 집을 살까 고민 중이랍니다. 그동안 모은 돈으론 수도권 집값을 감당할 수 없어 일단은 전세를 끼고 매입하는 게 낫다고 판단했다네요. 지금 시점에 갭 투자해도 될까요?

■ 갭 투자는

전세 보증금을 끼고 소액의 자기 자본을 들여 집을 사는 투자 방식이다. 예컨대 4억원짜리 아파트의 전세금이 3억원이라면 1억원만 들여 집을 사는 거다. 지난 4~5년간 수도권에서 유행처럼 번졌고, 서울에선 집값이 비교적 저렴한 성북·노원구에서 활발했다. 집값 대비 전셋값 비율(전세가율)이 70~80%에 달해 적게는 수천만원만 있으면 집을 살 수 있었기 때문이다.

■ 나쁜 투자법?

· 갭 투자가 문제가 되는 건, 세입자의 전세금을 '지렛대' 삼아 자기자본을 최소화해 집을 몇 채씩 살 때다. 예를 들어 A아파트 가격이 1억원이고 전세금이 8000만원인 경우 1억원이면 집을 살 수 있는데도, 전세를 끼고 집 5채를 사는 사례가 적지 않았다. '갭 투자'에 대한 인식이 나빠진 이유다.

· 당장 집 살 돈이 부족한 경우는 나쁘게 볼 수 없다. 상당수 젊은 층이 전·월세로 살면서 '나중에 거주할 목적'으로 전세를 끼고 집을 사곤 한다. 월급을 꼬박 모은다고 집값 상승 속도를 따라잡을 수 없기 때문에, 일단 집을 사놓고 보는 거다.

■ 안전한가?

갭 투자의 전제 조건은 집값과 전세금의 동반 상승이다. 부동산 경기가 위축되면 집값이 하락해 손실을 볼 수밖에 없다. 전셋값이 하락하는 경우도 마찬가지다. 전셋값이 내려가면 2년 뒤 재계약하거나 다른 세입자를 들일 때, 그 차액만큼 다른 데서 돈을 마련해야 한다. 여윳돈이 어느 정도 있어야 안전하단 얘기다.

■ 난 어떻게 해?

· 과거보다 갭 투자 여건이 좋진 않다. 최근 전세가율이 많이 낮아져서다. 10월 말 기준으로 서울 아파트 전세가율은 57.6%다. 2015년 6월 75.1%까지 오른 뒤 서서히 낮아졌다. 전셋값보다 집값 상승 폭이 훨씬 가팔랐기 때문이다. 전세가율이 내려간 만큼 자기자본은 많이 들어간다.

· 그럼에도 빚을 끌어다 몇 채씩 사는 게 아닌, 실거주 목적의 내 집 마련이라면 갭 투자 방식도 고려할 만하다. 소득과 주택담보대출만으로 집을 사기 어려운 환경이라서다. 되도록 빌라나 다세대 주택보다는 아파트를 산 뒤, 다른 집에 전세로 살면서 입주 자금을 차곡차곡 모으는 것도 방법이다.

· 자금이 많지 않다면 서울보단 경기·인천으로 눈을 돌리면 된다. 잘만 고르면 역세권 등 좋은 입지를 갖춘 아파트를 1억원 미만으로 살 수 있다.

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