국세청

양도일 현재 1세대가 1주택만을 보유하고 있는 경우 일정 요건을 만족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 요건은 세 가지입니다. 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하고 양도가액이 9억 원 이하여야 한다는 거죠. 이 중에 2년 이상 거주요건은 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득한 경우에만 적용됩니다.

따라서 10년 전에 취득한 위 사례에는 해당하지 않습니다. 즉 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하면 양도소득세는 비과세되어 없습니다. 그런데 양도가액이 9억 원을 초과하면 어떻게 될까요?

양도가액이 9억 원을 초과하면? 양도차익 계산 방법은?

위 사례처럼 2년 이상 보유한 1세대 1주택인데 양도가액이 17억 원이라면 전체 양도차익인 13억 원(17억 원 - 4억 원)에 대해 양도소득세가 과세될까요? 1세대 1주택인데 9억 원이 넘었다고 전부가 다 과세된다면 너무 억울하겠죠? 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택이라면 2년 이상 거주 포함)한 고가주택의 양도차익은 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세됩니다.

 예를 들면, 양도차익 13억 원 중 약 47.05%{(17억 원 - 9억 원)/17억 원}인 6억 1,165만 원만 과세되는 양도차익입니다.

 고가주택의 양도차익은 이처럼 전체 양도차익에 전체 양도가액 중 9억 원을 초과하는 양도차익의 비율을 곱하여 계산합니다.

1세대 1주택 고가주택인 경우 전체 양도가액 대비 9억 원을 초과하는 양도가액만큼의 양도차익에 대해서만 과세된다는 점 말고도 세금 혜택이 하나 더 있습니다. 바로 1세대 1주택이 아닌 경우보다 장기보유특별공제를 더 많이 받을 수 있다는 건데요. 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산(미등기부동산이나 다주택자 중과 대상 제외)을 양도 시 양도차익의 몇 %를 공제해 주는 것을 말합니다.  

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이때, 1세대 1주택이 아닌 경우는 보유기간에 따라 연 2%로 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제율이 적용됩니다. 하지만 1세대 1주택은 연 8%씩 10년 이상 보유 시 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 작년 말까지는 거주기간 요건 없이 보유만 10년 이상 하면 연 8%씩 공제를 해주던 장기보유특별공제가 올해 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주한 1세대 1주택에 한해서만 연 8% 공제가 가능하도록 변경되었습니다.

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따라서 위 사례의 경우 올해 양도한다면 10년 이상 보유했고 2년 이상 거주했으므로 양도차익의 80%를 장기보유특별공제 받을 수 있습니다.

<1세대 1주택 장기보유특별공제>

그런데 내년 2021년 1월 1일 이후에 판다면 올해와는 또 달라집니다. 2021년 1월 1일 이후 양도 분부터는 연 8% 공제율을 보유기간에 따라서 연 4%, 거주기간에 따라서 연 4%로 구분하여 아래 표와 같이 적용합니다.

예를 들면 보유기간은 10년 이상이고, 거주기간은 3년 반이라면 보유기간에 대해서는 40% 공제율이 적용되고 거주기간에 대해서는 12% 공제율이 적용되어 두 개를 합한 52%가 공제받을 수 있습니다. 보유기간과 거주기간을 각각 계산해서 합한 공제율을 적용받게 되는 것이죠.

정리하면, 보유기간은 10년 이상이지만 거주기간은 2년인 위 사례의 경우 2020년에 팔면 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있지만 2021년에 팔면 거주기간에 대한 공제율은 없고 보유기간에 대한 40%만 받을 수 있습니다. 즉 양도차익의 40%만큼의 공제가 날아가는 셈이죠.

이렇게 2021년부터 바뀌는 보유기간, 거주기간에 따른 연 4% 공제율을 적용받기 위해서도 2년 이상 거주요건은 일단 갖춰놓은 상태여야 합니다. 10년 이상 보유만 했고 거주기간이 2년 미만이라면 연 4%가 아닌 연 2% 공제율을 적용받게 된다는 점에 주의하셔야 합니다.

<2021년 이후 적용되는 1세대 1주택 장기보유특별공제율>

결국 10년 이상 보유는 했지만 거주기간은 2년밖에 안 되는 위 사례의 경우 올해 판다면 양도소득세가 약 2,970만 원이지만 내년 이후에 판다면 약 1억 3천 200만 원으로 무려 4.45배 가까이 양도소득세를 더 내야 합니다. 따라서 양도계획이 있다면 올해 양도하시는 것이 세부담 측면에서 유리합니다.

<4억에 취득해, 17억에 팔아서 양도차익이 13억일 경우> (단위:원)

글: 이은하 세무사

저서: 이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일

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