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안녕하세요. 허생원(許生員) 입니다. 지난 『허생원의 사랑방 이야기 #23 (2019.10.25)』에서 ‘23년 뒤 중위연령 55세가 주택시장에 주는 시그널’에 대해 말씀 드린 바 있습니다.

주요 내용은 ① 인구감소는 주택수요에 장기적으로 부담요인이고, ② 고령인구의 증가로 주택매입에 대한 보수성이 확대될 수 있고, ③ 30대 중반~40대가 가장 활발한 주택구입 의지를 보이는 핵심구매자이며, ④ 인구피라미드 상 지금이 주택구입대상이 가장 많을 때 등에 대한 내용을 담았습니다.

그런데 고객님 댓글에 ‘인구가 감소하더라도 대체수요(외국인)이 모자라는 부분을 채워주지 않을까요’라는 코멘트가 있었습니다. 매우 소중하고, 중요한 의견이었습니다. 그래서 알아봤습니다. 오늘은 인구감소를 헷지(Hedge: 대비)할 대체수요에 대한 이야기로 꾸며봤습니다.

『1인가구 등 대체 주택수요의 증가』 시리즈 (1회차)에는 ‘1인가구 증가’에 대해 알아봅니다. 시리즈 (2회차)에는 ‘외국인과 혼인건수 증가’에 대해 알아보겠습니다. (3회차)에는 ‘외국인 근로자의 증가’에 대해 살펴봅니다. 생각보다 내국인 인구 감소를 커버할 대체 주택수요가 다양합니다.

통계청에 따르면 우리나라 총인구는 2028년 5,194만명을 정점으로 2029년부터 감소되기 시작합니다. 자연증가인구(출생아수-사망자수)는 2019년에 -5,000명으로 감소 전환됩니다.

그런데 인구 감소에도 불구하고, 가구수는 2040년까지 꾸준히 증가할 전망입니다. 2041년부터 0.1% 감소세로 전환됩니다. 성별로 구분해보면 남성가구는 2034년부터 감소 전환되는데, 여성가구는 전망치 마지막 해인 2047년에도 0.2% 증가세를 유지합니다. 여성가구의 주택수요가 꾸준히 지속될 수 있음을 시사합니다.

특히 1인가구의 비중이 뚜렷하게 증가하는 모습입니다. 1인가구는 2019년 599만가구로 전체 2,012만가구의 29.8%를 점유하고 있습니다. 그런데 1인가구는 2046년까지 증가세가 유지되면서 832만가구로 확대됩니다. 전체가구 2,238만가구의 37.2%를 점유합니다. 인구 자체는 줄더라도 가구수가 쪼개지면서 기본적인 주택수요가 유지될 수 있으리라는 가정이 가능해 보입니다.

특히 최근 혼인률이 감소해 사회적 우려를 낳고 있는데요. 우리나라 조혼인율(인구 1,000명당 혼인건수)은 2000년 7.0%에서 2010년 6.5%로 하락했고, 2018년에는 5.0%로 낮아졌습니다.

반면 혼인률 감소로 배우자가 있는 가구는 2025년부터 감소세로 전환되지만, 미혼가구와 이혼가구의 증가가 주택수요로 이어질 개연성이 있습니다.

통계청의 주택총조사에 따르면 2018년 주택총수는 1,763만호로 집계됐습니다. 2015~2018년 연평균 증가율 (CAGR: Compound Annual Growth Rate, 연평균복합성장률)은 2.5%입니다.

그런데 과거에 평균가구원수였던 4인거주 주택은 같은 기간 동안 연평균 0.9% 감소했습니다. 점유비중은 2015년 19.9%에서 2018년 18.0%로 축소되었습니다. 더욱이 공실주택(빈집)은 9.9% 증가했습니다. 공실주택 점유비중은 6.5%에서 8.1%로 빠르게 증가합니다. 인구감소와 핵가구 시대 진입을 실감케 하는 숫자입니다.

반면 1인거주와 2인거주 주택은 빠르게 증가했습니다. 1인거주 및 2인거주 주택의 2015~2018년 연평균 증가율은 각각 5.5%, 4.3%입니다. 점유비중은 1인거주 주택은 2015년 16.9%에서 2018년 18.5%로 증가했고, 2인거주 주택은 23.3%에서 24.6%로 증가했습니다.

그런데 3인거주 주택은 연평균 1.9% 성장에 머물러 주택총수 증가율을 하회했습니다. 점유비중도 21.3%에서 20.9%로 줄어들었습니다. 주택의 평균가구원수가 과거 3~4인거주에서 1~2인거주로 변화되고 있음을 알 수 있습니다.

1~2인거주 주택의 증가는 단독주택과 소형아파트의 수요에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. ‘다가구주택’(건물의 연면적이 660㎡ 이하이고, 지하층을 제외한 주택층수가 3개층 이하인 주택이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 건축물), ‘다중주택’(건물의 연면적이 330㎡ 이하이고, 지하층을 제외한 주택층수가 3개층 이하인 단독주택형 주거용건축물로 취사시설이 설치되어 있지 않은 독립공간의 주거형태를 갖춘 건축물), ‘소형아파트’(소형아파트 기준은 아직까지 주관적이나, 통상 전용면적 기준 60㎡ 이하 아파트)는 1인가구 혹은 2인가구의 수요에 적합한 주택입니다.

지금까지 『1인가구 등 대체 주택수요의 증가』 시리즈 (1회차)에는 ‘1인가구 증가’에 대해 알아보았습니다. 시리즈 (2회차)에는 ‘외국인과 혼인건수의 증가’에 대해 알아보겠습니다. 외국인이 새로운 주택수요자 역할을 가능하게 할지 주목됩니다.  

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)!