KB부동산

낙후된 동네에서 새 아파트촌으로 변신

웃돈 3~6억 형성, 9억원 초과 대출제한 대상

서울 신축 아파트 시장을 이끌고 있는 뉴타운 대단지 아파트를 찾는다면 올해 상반기가 기회가 될 것 같습니다. 올해 서울에서 4만2천가구가 입주를 기다리는 가운데 상반기 중 57%인 2만4천가구가 뉴타운을 중심으로 입주합니다.

봄 이사철을 맞이해 영등포구 신길뉴타운, 양천구 신정뉴타운, 서대문구 가재울뉴타운에서 입주를 준비하고 있습니다. 이곳은 상대적으로 낙후된 동네로 인식되었지만 뉴타운 사업이 성숙기에 들어가면서 신축 아파트 선호 현상과 맞물려 아파트값도 분양가 대비 두 배 가까운 오름세를 보이며 인기를 얻고 있는데요. KB부동산 리브온에서 2~3월에 입주하는 대표적인 서울 뉴타운 3인방 ‘신(길)·신(정)·가(재울)’ 지역의 입주단지를 살펴보겠습니다.

영등포구 신길뉴타운은 최근 몇 년간 대단지 새 아파트들이 줄줄이 입주를 진행하면서 동네 분위기가 확 바뀌고 있습니다. 여기에 안산과 여의도를 연결하는 신안산선이 7호선 신풍역과 환승 되면서 시장에서 관심도 높아지고 있습니다. 신안산선이 2023년 9월 개통하면 신길뉴타운은 강남권을 비롯해 여의도의 직주근접 배후 주거지로서 역할이 커질 것으로 보입니다. 아파트값도 마포구를 넘보는 수준까지 근접했습니다. 소형면적 거래가격은 9억을 넘어 전세자금대출과 주택담보대출 제한을 받게 됩니다.

신길뉴타운 올해 아파트 입주물량은 4개 단지, 총 4671가구 입니다. 1월부터 시작해 연말까지 이어지는데요. SKVIEW(1월), 신길센트럴자이(2월), 힐스테이트클래시안(10월), 신길파크자이(12월) 순입니다. 지난해 분양한 더샵파크프레스티지는 2022년 7월에 입주합니다. 입주가 끝난 곳은 래미안영등포프레비뉴(2015년 12월), 래미안에스티움(2017년 4월), 신길센트럴IPARK(2019년 3월) 3곳 입니다. 신탁방식으로 진행되는 신길10구역은 조합설립인가 단계입니다. 신길13구역은 구역지정까지 받았지만 사업이 멈췄고, 전체 16개 구역 중 38%인 6개 구역은 구역해제 되었습니다.

1월, 첫 입주를 시작한 보라매SKVIEW는 지하2층~지상29층, 18개동, 총 1546가구 규모입니다. 지하철 7호선 보라매역까지 도보 2분 거리로 초역세권 아파트이며, 대방초등학교가 단지 바로 앞에 위치합니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 보라매SKVIEW 시세는 전용면적 59㎡의 경우 11억1000만원~12억원대 형성되어 있습니다. 전세는 4억5500만원~5억500만원 입니다. 전용면적 84㎡는 13억6000만원~14억5000만원, 전세는 5억7000만원~6억4000만원 입니다.

2월에 입주하는 신길센트럴자이는 역세권이면서 교육시설, 공원 등이 단지 바로 옆에 위치해 입지가 우수합니다. 지하철 7호선 신풍역에서 도보 6분 이내입니다. 단지 바로 앞에 대영초, 대영중, 대영고 등 교육시설이 몰려 있다는 것이 장점입니다. 단지 규모는 지하3층~지상29층, 12개동, 1008가구 입니다.

신길센트럴자이 매물 가격은 보라매SKVIEW 시세 수준에서 나오고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 등재된 매물을 살펴보면 전용면적 59㎡의 경우 12억원~15억원, 전용면적 84㎡는 14억원~15억원 수준입니다. 일반분양가 대비 약 두 배 가까이 올랐습니다. 지난 12월에 전용면적 59㎡가 10억9000만원에 거래됐습니다. 기준층 일반분양가 5억7850만원 대비 5억1000만원 상승했습니다. 전세 매물 가격은 전용면적 59㎡는 4억2000만원~5억원 사이에서 나오고 있습니다.

10월 입주 예정인 신길동 힐스테이트클래시안은 7호선 신풍역까지 도보 6분 거리에 위치합니다. 단지 규모는 지하4층~지상29층, 14개동, 총 1476가구입니다. 힐스테이트클래시안 입주가 마무리되면 바로 연접해 있는 신길파크자이(641가구)가 12월에 입주할 예정입니다.

양천구 신정뉴타운은 교육환경이 우수한 목동과 맞닿아 있지만 주목을 크게 받지 못했는데요. 최근 들어 분위기가 달라지고 있습니다. 올해 신정1-1지구 목동센트럴아이파크위브가 3월에 입주하고, 신정2-2구역 호반써밋목동(가칭)은 상반기 분양을 준비하고 있기 때문입니다.

신정뉴타운은 전반적으로 사업이 중반 정도 진행되었습니다. 전체 9곳 중 기입주단지는 신정뉴타운두산위브(1-2지구)와 신정뉴타운롯데캐슬(1-4구역) 2개 단지, 총 1287가구 입니다. 나머지 4곳은 사업이 중단되거나 초중반 단계에 있습니다. 신정1-3구역은 사업시행인가, 신정3-1구역(추진위원회)과 신정4구역(조합설립인가)은 사업 초기 단계입니다. 신정3-2구역은 추진위원회 단계에서 사업이 멈췄습니다.

올해 3월부터 입주하는 35개동, 3045가구 규모의 목동센트럴아이파크위브는 신정뉴타운의 ‘대장주’로 기대되는 곳입니다. 신정뉴타운에서 단지 규모가 가장 큽니다. 단지 내 서울신남초등학교도 위치합니다. 다만, 지하철 2호선 신정네거리역까지 걸어서 15분 가량 소요됩니다. 또 다른 대장주로 꼽히는 아파트는 내년 1월 입주할 래미안목동아델리체(2-1구역)입니다. 단지 규모가 총 1497가구이면서 신정네거리역 바로 앞에 위치한 역세권이라는 점이 장점입니다. 목동센트럴아이파크위브와 래미안목동아델리체는 신정뉴타운에서‘대장주’ 자리를 놓고 경쟁이 예상됩니다.

거래가격을 살펴보면 목동센트럴아이파크위브 소형 면적은 대출 규제를 덜 받는 9억원 이하 수준입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월, 조합원 거래가 가능한 입주권 전용면적 59㎡는 8억2630만원에 신고됐습니다. 일반분양가 4억7300만원을 기준으로 비교하면 3억5330만원 상승했습니다. 전용면적 84㎡의 경우 9억6657만원에 신고됐습니다. 일반분양가 5억8300만원 대비 3억8000만원(65.8%) 상승했습니다.

서대문구 가재울뉴타운은 66% 준공을 마치면서 서북권의 대단지 새 아파트촌으로 자리매김하고 있습니다. 전체 9개 구역 중 5개 구역이 입주를 끝낸 가운데 올해는 5구역인 래미안DMC루센티아 997가구 한 단지만 입주합니다. 2년 동안은 새 아파트 입주 공백이 생깁니다. 가재울9구역 DMC금호리첸시아 450가구가 2022년 7월에 입주할 예정입니다.

분양 전 단계인 두 개 구역도 속도를 내고 있습니다. 도시환경정비사업으로 진행되는 가재울8구역은 지난해 관리처분인가를 받고 이주 단계에 있으며, 가재울7구역은 최근 조합설립인가를 신청했습니다. 아파트 1535(임대포함)가구 규모로 건립할 계획입니다.

서대문구 남가좌동 가재울뉴타운 래미안DMC루센티아는 지상25층, 11개동, 총 997가구로 2월부터 입주를 시작합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 래미안DMC루센티아 입주권 실거래가는 전용면적 59㎡기준 8억7000만원에 거래되었습니다. 일반분양가 5억1000만원 대비 3억6000만원 올랐습니다.

신축 선호현상으로 새 아파트를 찾는 수요가 늘어나면서 입주를 앞둔 단지들이 높은 웃돈을 형성하고 있는데요. 하지만 지난 12.16대책 이후 고가아파트에 대한 대출규제로 자금 마련이 어려워 지면서 9억원 초과 고가단지들은 매수세가 주춤해지고 있습니다. 영등포구 신길, 양천구 신정, 서대문 가재울뉴타운에서 입주하는 아파트도 9억을 넘기면서 거래 진행이 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.