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지난달 법원 경매를 통해 서울 양천구 신정동의 한 다세대주택을 낙찰 받은 A씨. 그가 낙찰 받은 주택은 5층 건물의 꼭대기 층이라 다른 층과 달리 집 앞에 별도 베란다 공간이 있고 확장도 돼 있어서 마음에 들었다. 

A씨는 그러나 뒤늦게 깜짝 놀랄 사실을 알게 됐다. 그가 낙찰 받은 주택의 베란다는 무단 증축된 상태였고 이 때문에 주택이 위반 건축물에 등재돼 있다는 것이다. A씨는 매년 이행 강제금을 부담하면서 사용하든지 다 철거하고 원상복구를 해야 했다.

경매 정보업체 부동산태인 관계자는 “사실 이 주택의 입찰 전 감정평가서에는 증축된 건물이 있어 향후 양성화 가능 여부에 따라 이행 강제금 부과 및 원상 복구 처분의 가능성도 있다는 내용이 있었다”며 “A씨의 실수는 이 같은 확장 공사가 일반적으로 하는 것이라 생각해 불법일 거라고는 예상 못했던 데 있다”고 말했다.

실제로 1.5m 이내 발코니 확장 공사는 합법이지만, 베란다의 경우 그렇지 않다. A씨는 베란다와 발코니의 정확한 의미를 구분하지 못해서 생긴 실수로 손해를 보게 된 셈이다.

■ ‘베란다’ 확장이 불법이라고?

발코니와 베란다, 테라스는 비슷한 것처럼 여겨지고 실제로 실생활에서 각 단어를 혼용해 사용하는 경우가 많다. 하지만 실제로 건축법상 위 세 가지는 전혀 다른 개념이다.

먼저 아파트에 흔한 공간으로 흔히 ‘베란다’로 부르는 곳은 사실 ‘발코니’가 맞는 표현이다. 발코니(balcony)는 ‘건축물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간’을 의미한다. 따라서 아파트 거실이나 부엌 등에 딸려있는 공간으로 1.5m 이내에서 확장이 합법화된 공간을 부르는 이름은 ‘발코니’가 맞는 것.

단독 주택에서 발코니는 거실의 연장으로 앞마당과 주방에 연결되는 서비스 부분이다.

‘베란다’(veranda)의 의미는 위층이 아래층보다 면적이 좁을 때, 위층과 아래층의 면적 차로 생기는 아래층의 지붕 쪽에 생기는 여유 부분을 가리킨다. 즉 베란다는 건물의 1·2층의 면적 차로 생긴 바닥 중의 일부 공간을 활용하고자 하여 생긴 공간으로 아래층 지붕을 이용한 것이다.

따라서 A씨의 경우처럼 건물 최상층에 있으면서 아래층의 지붕을 활용한 공간은 '베란다'가 되며 확장할 경우 불법 증축이 될 수 있다. 부동산태인 관계자는 "보통 지붕이 없는 베란다 공간을 확장하는 공사는 불법이다"라며 "경매에서 이런 베란다를 무단으로 증축하여 위반건축물로 등재되어 있는 사례들을 심심치 않게 볼 수 있다"고 말했다.

■ ‘아파트 베란다’의 정확한 용례는 따로 있다

최근 신축 아파트에서 흔히 들리는 용어인 ‘테라스(terrace)’는 어떨까? 테라스는 엄밀히 말하면 건물 정원에 설치하는 높낮이가 다른 공간을 말한다. 1층에만 설치할 수 있고 휴식처나 놀이터 등으로 이용된다. 전원 주택의 '데크' 부분을 떠올리면 쉽다.

아파트 광고에서 ‘테라스 하우스’, ‘테라스’ 등으로 부르는 공간은 대개 위층 면적을 아래층보다 좁게 지으면서 생긴 여유 공간이다. 우리에게 더 익숙한 말인 ‘베란다’가 정확한 명칭이다. 흔히 쓰는 ‘아파트 베란다’라는 이름의 원래 주인은 엉뚱한 데 있었던 셈이다.

글 한상혁 기자