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[★들의 빌딩] 원빈·이나영의 스마트한 절세 비법

연예계 미남미녀 커플 원빈·이나영 부부는 지난 2월 서울 강남구 지하철 분당선 압구정로데오역에서 걸어서 3분쯤 떨어진 건물을 매입했습니다. 대지면적 715.1㎡, 연면적 2456.19㎡, 지하 2층~지상 5층으로 매입가격은 145억원(3.3㎡당 6703만원)이었습니다.

등기부등본을 보면 원빈씨와 이나영씨 명의로 각각 2분의 1, 72억5000만원씩 등기돼 있습니다. 부부는 일심동체라는 말도 있는데, 왜 굳이 건물을 둘이 나눠서 산 것일까요?

그 이유는 세금에 있습니다. 

먼저 공동매입은 종합부동산세(종부세)를 절약하는데 도움이 됩니다. 토지 공시가격 80억원을 초과하는 건물을 보유하면 그 초과분에 대해 종부세가 과세되는데요. 공동명의로 사면 공시가격이 지분 비율만큼 분산돼 단독명의보다 세금을 덜 낼 수 있습니다.

이 부부의 경우 145억원에 샀으니 종부세를 내야할 텐데요. 지분을 반으로 나누면 각각의 보유 지분이 80억원 이하여서 종부세 납부 대상에 해당하지 않게 됩니다.

이런 절세 논리는 양도소득세와 임대소득에 따른 종합소득세에도 적용됩니다.

원빈·이나영 부부는 시세보다 약 40억원 저렴하게 건물을 매입했습니다. 지금 시세는 185억원 정도입니다. 만약 당장 건물을 팔아 40억원의 시세차익을 본다고 하면 양도차익의 절반에 가까운 46.2%의 세금을 납부해야 합니다.

하지만 공동명의로 매입했기 때문에 이야기가 달라집니다.

양도세는 인별(人別) 과세 원칙으로 만약 40억원 차익이 발생하면 누진세율에 따라 세금 부담이 커집니다. 부부 공동명의라면 40억원을 지분 비율로 나눠 20억원씩 과표가 잡히게 됩니다. 원래대로라면 40억원 중 5억원을 넘는 금액인 35억원이 과세표준이 되는데, 둘로 나누면 20억원 중 5억원을 넘는 금액인 15억원이 각각에게 과세표준으로 잡힙니다. 둘을 합쳐도 30억원으로, 5억원 분에 대한 세금 약 2억5000만원을 절세할 수 있죠.

양도소득세 계산할때 기본 공제액 250만원도 개인별로 계산해 공제 혜택도 커집니다. 임대소득에 대한 소득세도 마찬가지여서 각각의 소득 부분이 나뉘어 절세 효과가 나타납니다. 

단, 추후 배우자에게 재산을 증여하는 경우 10년간 6억원을 한도로 해 그 금액을 초과하는 경우 증여세가 추가로 발생할 수는 있겠습니다. 그렇더라도 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세는 공동명의가 단독 명의일 경우보다 훨씬 유리합니다. 취득세나 재산세는 물건별로 부과돼 큰 차이가 없습니다.

여기에 공동매입의 힘은 대출을 받을 때에도 힘을 발휘합니다. 

이 부부는 건물을 매입하면서 은행에서 100억원 정도 대출을 일으켰는데요. 매매가의 약 70%까지 대출받을 수 있었던 요인 역시 공동명의에 있습니다. 공동명의로 건물을 매입하면 1인 명의 대출 금리보다 더 저렴하고 더 높은 한도로 빌릴 수 있는 건 익히 알려진 사실입니다. 

이 부부가 매입한 건물은 호실당 시세가 수십억원을 웃도는 최고급 빌라촌에 있습니다. 청담동 명품 거리 이면으로 연예기획사, 고급 미용실, 웨딩숍, 갤러리, 고급 레스토랑 등이 즐비하죠. 고급 상권이다보니 객단가도 높아 임대료도 높고, 안정적인 상권으로 공실 위험도 낮다고 평가받고 있습니다. 

정리하면, 원빈·이나영 부부는 공동매입을 선택해 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있었습니다. 시세보다 저렴하게 매입해 시세차익은 물론 매각과 임대시 절세 혜택도 누리는 똑똑한 투자라고 평가할 수 있습니다.

최근 각종 부동산 규제로 싸게 사서 비싸게 파는 것만으로는 투자수익을 올리기 어려워진 부분도 많습니다. 시세차익을 본 만큼 양도소득세 부담도 늘어 실제 이득은 줄어들 가능성이 높아졌죠. 그렇기 때문에 취득세, 보유세, 양도세 모두에서 승리할 수 있는 원빈·이나영 부부의 공동명의 투자법은 더욱 주목받을만합니다.