땅집고

부동산 업계 큰손으로 불리는 J씨는 지난 16년 간 세 번 빌딩을 매입해 1000억원대 빌딩 부자가 됐다. 그런데 그의 빌딩 매입 사례를 보면 한가지 공통점이 있다. 

먼저 2003년 2월, 그는 상속인들의 재산 분배 과정에서 세금을 내기 위해 급매물로 나온 서울 서초구 근린상가를 시세보다 30% 싼 35억원에 매입했다. 현재 이 부동산은 시세가 200억원에 이른다. 

2006년에는 서울 강남구 청담동 소재 빌딩을 시세 120억원보다 싼 90억원에 사들였다. 글로벌 금융위기가 온2008년에는 서울 삼성동 테헤란로 대로변 오피스 빌딩을 원래 가격보다 30% 싼 215억원에 샀다. 두 빌딩 역시 현재 시세는 2.5배로 급등했다.

J씨의 투자 방식은 전형적인 ‘가치투자’다. 가치투자란 원래 기업 가치를 보고 주가가 기업 가치보다 저렴할 때 주식을 매수해 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 부동산에 적용해 좋은 매물을 시세보다 값싸게 나온 시점에 매입한 것이다. 그에게 금융위기는 절호의 기회였다. 경제가 좋지 않을 때는 급매물, 경매·공매 매물, 부실채권 매물, 대물변제 매물, 미분양 할인매물 등 다양한 이름으로 싸고 좋은 건물이 쏟아져 나오기 때문이다. 

■외환 위기 이후 확 달라진 부동산 투자 기법

“싸게 사는 것이 최고의 투자”라는 투자 격언이 있다. 그런가 하면 “달걀을 한 바구니에 담지 말라”는 말도 있다. 가치 투자와 분산 투자의 중요성을 강조하는 말이다.

지금까지 우리나라에서 부동산 투자를 할 때는 괜찮은 토지나 아파트 하나만 잘 잡아도 큰 수익을 볼 수 있었다. 예를 들면 재건축 아파트가 돈 된다는 생각에 이자조차 감당하기 버거울만큼 무리한 대출을 받거나, 월세 수익을 기대하고 소형 오피스텔에 은퇴 자금 전부를 털어 넣어도 누구도 위험한 투자라고 손가락질하지 않았다. 

특별한 투자 방식에 대한 고민이 필요하지 않았던 한국 부동산 시장에 이런저런 전략들이 유행하기 시작한 것은 IMF 등 경제 불황이 찾아온 이후부터다. 예전 방식만으로는 안정된 수익을 기대하기 어려울만큼 부동산 시장에도 불확실성이 커졌기 때문이다. 

2008년 글로벌 금융 위기로 한 차례 위기를 더 겪고난 이후, 요즘 부자들은 주식뿐만 아닌 부동산 영역에서도 ‘가치 투자’와 ‘분산 투자’ 등 위험을 줄일 수 있는 투자를 선호하는 추세다.  

■오피스·재건축 단지·토지에 투자해 500억원 거머쥔 자산가

1999년 IMF 외환위기 직후 회사를 창립한 벤처기업 1세대로 알짜 중소기업을 경영하고 있는 K(59)씨는 ‘분산 투자’의 대표적인 성공 케이스다. 그는 외환위기가 지난 뒤 서울 강남 빌딩들의 사무실 임대료도 급등하기 시작하자, 역삼동 대로변의 지상4층 빌딩 경매에 참여했다. 감정가 48억원의 78%인 37억원에 낙찰받아 현재 시세는 무려 200억원이 됐다. 

그는 2002년 서울 도곡동 노후 아파트 재건축이 시작되기 직전 값싸게 아파트를 매입해 준공 후 3배 오른 가격에 매각했다. 이어 2003년 경기 성남시 분당신도시 구분상가 1층, 2004년 경기 동탄신도시 상업용지, 2006년 충남 연기군 일대 토지 등을 연달아 매입했다. 그는 “아무리 좋아 보이는 투자라도 한 번에 자산의 절반 이상되는 돈을 투자하지 않는 포트폴리오 투자 원칙을 철저하게 지켰다”고 했다.

우리나라 개개인의 전체 자산에서 부동산 비율은 70% 이상으로 높다. 전문가들은 경제 불황이 닥칠 경우, 자칫 전 재산을 날릴 수도 있다고 경고한다. 하지만 언제나 새로운 전략을 세워 도전하는 투자자들이라면 위기 여파 속에서도 자산을 불리는 열쇠를 거머쥘 수 있을 것이다. 

글=이동현 하나은행 부동산투자자문센터장