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1993년 이후 서울 주요 아파트 단지의 아파트 값과 전세가를 조사 분석한 결과 2000년 이후 분양가상한제가 폐지되어 아파트 값이 급등한 시기에 전세가도 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 이처럼 전세가는 집값의 직접적 영향을 받을 수밖에 없어 무주택세입자를 보호하려면 문재인 대통령 약속했던 취임 이전 수준으로 집값 거품을 조속히 제거해야 한다.

이번 분석은 강남권(강남,서초,송파,강동) 14개 단지, 비강남 16개 단지 등 30개 주요단지를 대상으로 1993년 이후 매년 1월 기준 아파트값과 전세가 조사한 결과이다. 자료는 국민은행 등 부동산 시세정보 등을 활용했다. 정권별 변화와 정부 정책 중 집값에 가장 큰 영향을 미친 분양가상한제 시행 전후로 구분하여 분석했다.

먼저 정권별로 분석한 결과 아파 트 값은 노무현 정부, 문재인 정부에서 가장 많이 상승했다. 강남 아파트 30평을 기준으로 매매가와 전세가 변동은 다음과 같다.

매매가 변동 

• 1993년 2.2억(평당 739만)
• 1999년 3억 미만
• 2020년 21억(평당 6,991만)으로 18.8억 상승.
• 특히 노무현 정부와 문재인 정부에서만 13.9억 원 폭등했다.

전세가 변동

• 1993년 8천만(평당 279만)
• 2020년 7.3억(평당 2,436만)으로 6.5억 상승.
• 정권별로는 이명박 정부, 박근혜 정부에서 3.4억 원 상승했다.

매매가 변동 

• 1993년 2.1억(평당 702만)
• 2020년 9.4억(평당 3,119만)으로 7.3억 상승.
• 정권별로는 노무현 정부, 문재인 정부에서만 6.1억 원 폭등했다.

전세가 변동 

• 1993년 8천만(평당 255만)
• 2020년 4.5억(평당 1,491만)으로 3.7억 상승.
• 정권별로는 김대중정부, 박근혜정부에서 가장 많이 올랐고, 2.1억원 상승했다.

정권별로 분석한 결과 아파트값이 상승하면 결국 전세가도 뒤따라 동반상승해왔음을 알 수 있다. 강남, 비강남 모두 전세가가 가장 많이 올랐던 박근혜 정부의 임기말 전세가는 참여정부 임기초 집값을 뛰어넘었다. 만일 참여정부 이후 집값이 안정됐더라면 이후 전세가의 가파른 상승도 없었을 것이다.

정책 변화에 따른 아파트값, 전세가 변화도 살펴봤다. 분석 결과 분양가상한제가 폐지됐을 때 아파트값, 전세가 모두 급등한 것으로 나타났다. 분양가상한제는 1970년대 선분양제와 함께 도입, 2000년까지 30년 동안 집값을 안정시켰다. 아파트값도 1993년 이후 1999년까지 강남은 3억 미만, 비강남은 2.1억이었다. 전세가는 강남, 비강남 모두 0.8억 수준이었다.

그러나 2000년 분양가상한제 폐지 이후 상승하여 노무현 정부 말 2007년 아파트 값은 강남 12.3억, 비강남 5.8억으로 폭등했다. 2008년부터 분양가상한제가 시행되며 아파트값이 하락했지만, 2014년 폐지되며 2020년 강남 21억, 비강남 9.4억으로 다시 치솟고 있다. 전세가 변동도 아파트값 변화와 같았다. 분양가상한제가 폐지된 때 상승률이 강남 115%, 비강남 92%로 가장 높았고, 상승액은 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후부터 2020년까지 강남 2.5억, 비강남 1.4억으로 가장 높았다.

결론적으로 전세가 상승은 아파트값 상승을 따라가고, 아파트값 상승은 분양가상한제라는 정부 정책의 영향을 따라가는 것을 알 수 있다. 따라서 무주택세입자를 위해 전세가를 안정시키려면 집값 거품부터 제거해야 한다. 정부의 임대 3법 통과에도 전세가 안정 효과가 나타나지 않는 가장 큰 이유도 폭등한 아파트값 때문이며, 지금처럼 아파트값 상승을 막지 못한다면 앞으로도 전세가 상승을 피할 수 없다.

따라서 정부와 국회는 임대차 3법으로 할 일을 다했다고 생각해서는 안 된다. 임대차 3법 만으로는 세입자를 보호할 수 없다. 정부와 국회는 즉각 분양가상한제를 전면 시행해야 한다. 아울러 늘어나는 임대보증금 피해를 방지하기 위해 집주인이 의무적으로 보증금 반환보증보험에 의무가입하는 보증금 의무보증제를 도입해야 한다. 정부와 국회의 근본적인 정책 시행과 입법화를 촉구한다.

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