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영끌로 내 집 마련? 반드시 후회합니다..

조회수 2021. 1. 8. 17:31 수정
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모든 자산은 하락장이 온다, 리스크 관리 없는 투자는 지속할 수 없다

영원한 상승이나 하락은 없다

부동산 활황기가 2020년 정도면 끝나지 않을까 싶었어요. 그런데 정부에서 규제를 하다 보니 공급이 줄어들고,  또 가격이 계속 오르니까 뒤늦게 투자에 뛰어드는 분들도 굉장히 많은 것 같아요. 좀 어색한 상승처럼 느껴져요.

직장에서 보면 집을 한 번도 사본 적이 없는 분들이, '집이 너무 올랐으니까 지금이라도 사야 되겠다'면서 이것저것 알아보더라구요. 지금 부동산은 참 뜨거운 시장이예요. 

2013, 14년에는 모두가 부동산은 끝났다고 생각했어요. 더 이상 오르지 않을 거라고 생각했죠. 하지만 14년 이후로 지금 약 7년째 계속 상승하고 있죠. 영원한 상승이나 하락은 없어요. 이 상승도 언젠가 조정이 올 수 있습니다. 지금은 "영끌"하실 때는 아니라고 봐요.

잃지 않는 투자 원칙

살다 보면 늘 현금이 필요한 순간이 옵니다. 투자에서도 자금 스케줄이 있죠. 현금 유동성이 확보돼 있어야 하는 순간이 있는 거죠. 아무리 좋은 투자처가 있어도 현금이 확보가 안 되면 과감히 포기합니다. 3개월만 지나면 현금이 마련된다고 해도 깔끔히 포기해요.

그것 때문에 돈을 못 번다고 핀잔을 받기도 해요. 결과적으로는 아무 문제도 없었던 좋은 물건들도 많았고요. 그런데 저는 잃지 않는 투자가 제일 중요하다고 생각해요. 100살 넘게 사는 세상이라면, 매년 돈을 잃지 않고 꾸준히 불리다 보면 충분히 부자가 돼 있을 것 같아요.

저는 20년 넘게 부동산 투자를 했어요. 상승장도 봤고 하락장도 봤죠. 그런데 하락장을 경험하니까 투자 태도가 매우 조심스러워지더라구요. 저는 그래서 과감한 투자를 안 하는 편이고, 큰 돈은 못 버는 편이지만 언제든 위기관리가 돼 있어요. 위기 관리에 대해서도 말씀드려 볼게요.

투자의 기본 1. 리스크 관리

현금의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않아요. 내 투자 금액의 10~20% 정도는 현금으로 갖고 있는 게 좋아요. 1억을 투자하는 데 쓴다면 천만원~2천만원 정도는 현금으로 갖고 있어야 하고, 이건 절대 건드리지 않는 거죠. 그냥 현금으로 쟁여놓기 아쉽다면 CMA나 펀드 같은 현금성 자산에 넣어두면 되고요.

포트폴리오 구성도 중요해요. 대부분 유행에 따라 한 가지 부동산만 집중적으로 사려고 해요. 그런데 시세차익용 부동산과 임대수익용 부동산을 골고루 갖추는 게 좋고, 아파트만 있는 것보다는 빌라, 오피스텔, 상가 같은 것들을 골고루 갖추는 게 좋아요. 

요즘 세금이 하도 복잡하고 어려워지니까 포기하는 분들도 많은데, 부동산 투자는 세금을 빼고 생각할 수는 없어요. 수익을 계산할 때 매수가/매도가만 보는 분들이 많은데, 취득세, 보유세, 양도세를 종합적으로 고려해야 돼요. 투자를 하고 싶거나 하고 있다면 꼭 세금을 공부하세요.

투자의 기본 2. 자산 관리

투자하는 사람들은 자산 관리하는 능력이 반드시 있어야 돼요. 쉽게 얘기해서 가계부부터 쓰는 거구요. 익숙해지면 본인 집안의 재무제표를 쓸 수 있어야 되구요, 손익계산서, 현금흐름표, 재무상태표까지 작성할 수 있으면 좋아요.

전 옛날부터 가계부를 열심히 썼어요. 이게 기본이고 출발이죠 그런데 돈이 좀 벌리다 보면 가계부에 수입 지출 작성하는 것만으로는 파악이 어려워집니다. 약간 자산이 생긴 다음부터는 손익계산서를 위주로 썼어요. 그리고 손익계산서를 좀더 편하게 쓰기 위해 현금흐름표를 만들었죠. 

익숙해지니까 이제는 혼자서 재무상태표도 만들어요. 내 자산과 부채, 순자산이 얼마인지 한 장만 보면 알 수 있는 거죠. 매달 말일이 되면 혼자서 엑셀에다 정산을 합니다. 그러면 내가 순자산이 얼마가 있는지, 자산현황이 한 눈에 보이는 거예요.
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