신사임당

 주택 매수하시고 나서 이런 저런 콘텐츠들을 봤더니 영끌하지 말라는 말이 많아 불안하신 분들이 많으시거든요.

저도 계속 영끌하지 말라고 말씀 드리는데요.

작년에 영끌해서 집을 산 경우를 볼게요. 

예를 들어 7억 짜리 집중에서 6억을 대출해서, 

대출금이 빠듯하게 들어갈 것 같다고 하시는 분들은 일단 기분이 좋은 분들이 많아요. 

최근 1년 사이에 집값이 많이 올랐잖아요.

 7억에 샀던 집이 8, 9억까지 오르는 경우가 생겼거든요.

워낙 쌌을때 산 게 아니라 최근에 사자마자 집값이 오른 분들이 계시죠. 이분들이 하시면 안 되는 것이 있습니다. 

저희 집 앞에도 차가 많이 바뀌었어요. 

내가 살고 있는 집값이 올라가니까 심리적으로 이완되는 거예요. 내가 번 것 처럼… 

특히, 내 소득이 500만원인데 

그중에 350만원이 대출 상환으로 들어갈 정도로

많은 대출을 일으켰다면

집값이 올랐다면 느슨해질 수 있거든요.

 그런 경우 나중에 시간이 지나 만에 하나 집값이 떨어지게 되면, 

굉장히 힘듭니다.

처음 7억짜리 집을 삽니다. 

대출은 4, 5억을 일으켰어요. 

집값의 몇 퍼센트인지는 의미가 없고, 내 소득대비 무리한 대출인지 아닌지가 중요합니다. 

2억이 자기 자본인데, 집값이 만약 6억까지 빠지고 5억정도까지 빠지게 되면, 은행에서 연락이 옵니다. 은행 입장에서는 해당 주택이 '깡통'이 되기 때문이에요. 

대출시점 평가액이 7억이었는데 

시간이 지나서 5억이 되었다면,

은행 입장에서 은행 대출의 마진을 남겨놓으라는 의미로 상환요청이 들어옵니다. 

“5억 대출중에서 1억을 갚아라"라고 상환요청이 들어왔을 때, 돈이 하나도 없을 수 있죠. 그러면 경매로 넘어가는 것입니다.

담보대출은 이야기가 다릅니다. 담보평가액에 따라 상환요청을 할 수 있기 때문이에요. 

그게 무서운 거예요. 그래서 경매로 넘어가게 됩니다. 대출상환도 중요하지만 돈을 따로 모으셔야 합니다. 

부동산 예산 계산할 때, 

대출상환액이 절반이나 60%가 넘지 않도록 합니다. 

40%는 계속 모아야 한다는 것이죠. 

나중에 부동산 가격이 하락했을 때

상환해야할 금액을 미리 만들어야합니다. 

특히 작년에 주택구매하신 분들은 ‘다행이다'라는 마음이 있어서 이완되어 있으신 것 같아요. 

집값은 아무도 모르는 일이기 때문에 담보대출금액 근처로 집값이 떨어지게 되면 들어오게 되는 상환요청을 조심해야 합니다.

신용대출 만기는 5년입니다.

 제1금융권 담보대출은 30년 설정이 가능합니다. 

그런데 제2금융권으로 넘어가면 금리가 높아질 뿐 아니라 상환기간이 10년으로 단축됩니다. 

예를 들어 5년 만기인 신용 대출을 상환해야하는 시점에 주택 가격이 내려가게 되면, 담보대출 이자와 원리금을 내고, 생활비 등으로 소득을 다 썼을 때 남는 돈이 없어서 못 갚게 되는 것이죠.

그러면 신용불량에 이르고 계좌가 동결되는 일이 생깁니다. 통장에서 돈을 뺄 수가 없게 됩니다. 

모든 경제활동이 망가지게 되는데, 이런 경우가 있을 수 있어요.

‘지금까지 버티면 되는데 왜 팔았어'가 아니라 2013년에 집을 매도한 경우는 집을 팔 수 밖에 없었던 것이죠. 

영끌해서 집을 산 후에 집값이 올라 약간 기분이 좋아진, 최근에 집을 사신 분들은 소득을 모아 목돈을 저축해야합니다.

적어도 1억 이상의 돈을 만들어 두셔야 해요. 레버리지는 공짜가 아니고 채워두어야 하는 거예요.