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로또 분양? 내년에 없을 가능성 더 크다

조회수 2019. 12. 11. 10:30 수정
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본인의 청약 가점, 현금 보유 수준에 따라 적당히 타협하는 자세가 필요하다.

부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #23

2019년 서울 아파트 분양시장은 청약 1순위 100% 가점제, 분양가 9억 이상 아파트 중도금 대출 불가 등으로 현금 부자들의 줍줍 문제가 있었습니다. 또한 HUG의 분양가 심사기준도 강화되었습니다. 신규 공급 단지의 분양가가 10년 내 준공한 단지의 평균 매매가격을 초과하지 못하게 함으로써 고분양가를 막겠다는 정부의 강력한 의지가 보인 한 해였습니다. 내년에도 추가적인 대책이 나올 수 있을지 주요 분양 예정 아파트 리스트를 보면서 알아보도록 하겠습니다.

2020년 분양 예정 주요 아파트

먼저 내년도 주요 분양 예정 단지의 분양계획을 살펴보겠습니다. 아래 표에 기재된 분양시기는 미뤄지면 미뤄졌지 당겨지기는 힘들기 때문에, 대략적인 시기를 보시는 데 참조하시고 해당 월에 꼭 분양하는 것은 아니라는 점 말씀드립니다.

출처: 직방
하이라이트 표시된 단지는 공공분양으로 무조건 추천한다.

서울에는 올해 12월 개포주공4단지(프레지던스자이)를 시작으로 내년까지 주요 단지의 분양이 예정되어 있습니다. 강남권은 분양가 상한제 여파로 선분양이 불투명한데요. 그 때문에 은평구 등 서북권이나 동대문구, 성북구 등에 주요 분양 물량이 모여 있는 것을 확인할 수 있습니다.

둔촌주공, 개포1단지, 방배5구역 재건축 일반분양 할 수 있을까?

내년에 어느 정도 합리적 분양가로 대량의 물량이 쏟아져 청약 고가점자들을 털어낸다면 분양시장의 안정화를 기대해볼 만합니다. 하지만 상황이 녹록치 않습니다. 일반분양 물량이 많은 둔촌주공(3,327세대), 개포1단지(1,206세대), 장위4구역(1,353세대), 방배5구역(1,386세대)이 전부 분양이 완료돼야 청약 가점이 어느 정도 낮아지리라 되는데, 개별 단지별로 진행이 쉽지 않습니다.


저, 둔촌주공은 분양가 상한제 회피를 위해 4월 전에 평당 3,550만 원으로 HUG 분양 보증을 요청할 계획입니다. 하지만 HUG는 일반 분양가를 조합원 분양가보다 낮은 2,600만 원 수준으로 요구할 가능성이 높습니다. 조합과 HUG가 분양가의 합의점을 찾지 못하면 최악의 경우 후분양으로 넘어가 내년도 분양물량이 사라질 수도 있습니다.

출처: 직방
둔촌주공은 재건축을 통해 12,032세대로 다시 태어날 예정이다.

개포1단지는 갈 길이 더 바쁩니다. 사업시행 인가 내용을 변경 신청했으나 상가와의 갈등 때문에 강남구청에서 반려해 사실상 분양가 상한제를 피하지 못하게 될 가능성이 커졌습니다. 현재는 조합원 해임총회를 하냐, 마냐 하는 소리가 오가는 중입니다. 철거도 해야 하고 HUG로부터 분양가 승인을 받아 입주자 모집공고도 내야 하는데 발목을 잡는 게 너무 많습니다.


조합에서는 내년 4월까지의 업무 추진계획을 내놓았습니다만 모든 일이 계획대로 진행되는 것은 아니죠. 분양가 상한제를 결국 피하지 못하면 1,206세대나 되는 일반분양분을 헐값에 넘길 것인지 아니면 후분양이나 통매각 등 다른 방법을 찾을지 고민해야 합니다. 입지가 좋고 땅값이 비싼 지역이라 헐값에 넘기면 조합원들의 피해가 크고, 내년에 선분양으로 공급되지 않을 가능성도 열어 놔야 합니다. 


방배5구역 재건축은 조합과 시공사와의 갈등으로 2017년 시공사가 GS, 롯데, 포스코 컨소시엄에서 현대건설로 바뀌었습니다. 대출 등 금융비용 부담이나 사업계획 관련 갈등 때문입니다. 종전 시공사는 막대한 이익을 낼 수 있는 사업을 뺏겨 해지가 부당하다고 손해배상 소송 중입니다. 이 같은 상황이 마무리돼야 내년 하반기에라도 분양이 가능할 텐데 쉽지 않은 상황입니다. 


북서울 꿈의 숲을 끼고 있는 장위 4구역은 분양가 상한제 적용지역이 아니라 한결 낫습니다. 주변이 다 뉴타운 지역으로 최근 분양단지가 많아 HUG와의 분양가 협상도 원만히 진행될 것으로 보입니다.

출처: 직방
장위4구역자이는 예정대로 분양될 가능성이 높다.

공공분양 절대 놓치지 말자

저는 항상 공공분양의 중요성을 강조합니다. 올 초 지인에게도 하남감일스윗시티B3블록공공분양을 추천했습니다. 분양가가 5억 원대로 무조건 수익을 볼 수밖에 없는 가격이었습니다.


내년에는 수서역세권A3 신혼희망타운과 마곡지구9단지, 위례A5/12블록이 공공분양 가능성이 있는데요. 이 중 미래가치가 높은 곳을 꼽자면 단연 수서역세권이라 하겠습니다. 강남구 세곡과 내곡동, 개포동이 서쪽, 남쪽에 있고 동쪽으로는 문정동과 가락시장, 헬리오시티가 인접해 있어 입지적으로 상당히 좋습니다.

출처: 직방
내년 예정된 공공분양 단지 중 으뜸은 수서역세권A3이다.

공공분양으로 시세가 저렴하게 나온다면 무조건 놓치지 말아야 할 곳입니다. 마곡이나 위례도 본인의 직장 위주로 가까운 곳에 있다면 당연히 시도를 해봐야 하고요. 다만 공공분양은 모집 요건이 더 까다롭습니다. 예를 들어, 신혼 희망타운은 당연히 무주택자에 결혼 후 7년 이내, 자산이 일정 금액 이하 (보통 2~3억 대), 연간 소득수준 (보통 가구 기준 7,000만 원대 이하) 등 요건이 있으니 모집 요강을 잘 확인하고 시도해야 합니다.

20년 분양시장도 역시 뜨겁다

최근 반포 경남 아파트를 재건축한 래미안 원베일리가 기업 사업자에게 일반분양분 전체를 통매각하는 방식으로 분양을 추진하면서 서울시와 갈등을 빚고 있는데요. 조합원의 97%가 통매각에 찬성할 만큼, 조합에서는 아파트를 분양가 상한제 적용된 가격으로 못 팔겠다는 의지가 확고합니다. 통매각이 됐든 후분양이 됐든 좋은 입지에 위치한 아파트가 내년에 공급이 이루어지지 않을 가능성이 농후합니다.

출처: 직방
래미안원베일리 조감도.

원베일리와 상황은 다르지만, 정부의 규제로 앞서 언급한 둔촌주공, 개포주공1단지, 방배5구역의 공급이 원활하게 진행되지 않을 가능성도 큽니다. 이 3개 단지의 물량을 제외하면 내년도 서울 아파트 분양물량은 굉장히 저조합니다. 특히 5월부터 분양가 상한제가 적용이 되면 사람들이 원하는 한강 변 또는 강남권 아파트에 대한 공급은 더욱 줄어들겠죠. 물량이 없으니 2020년도 분양시장도 당연히 뜨거울 수밖에 없습니다.


이러한 시장에서는 본인의 청약 가점, 현금 보유 수준에 따라 적당히 타협하는 자세가 필요합니다. 가점도 낮고 현금도 많지 않은데 강남 알짜 아파트가 싸게 나오기를 바란다는 것은 감나무에서 감이 떨어지기를 입 벌리고 기다리는 것과 같습니다. 한 번에 상급지로 들어가려고 하지 마시고 계단식으로 차근차근 올라갈 계획을 세우고 접근하시는 것이 현명하리라 생각됩니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)


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