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30대의 부동산 시장 참여 비중의 커지면서 왜 30대가 부동산 매매에 적극적으로 나서는지 이유가 궁금해집니다. 30대의 한 사람으로서 이야기하자면 제일 주요한 이유는 한 가지입니다. 결혼도 했고 아기도 낳고 안정적으로 살고 싶지만 청약을 통한 주택 구입이 어렵기 때문입니다.

30대는 무주택 기간이나 부양 자녀 수, 청약통장 가입 기간 등이 짧아 청약 가점이 낮습니다. 요즘 같은 로또 분양 시대에 기본 60점 넘어야 서울에서 당첨된다는 인식이 있다 보니 청약에 도전하기보다는 영혼까지 대출을 끌어모아 집을 매매하는 방향으로 돌아선 겁니다. 

하지만 2019년, 30대가 충분히 당첨될 수 있는 매력적인 아파트가 있었습니다. 바로 청량리 주상복합 3형제 청량리역해링턴플레이스, 청량리역한양수자인192주상복합, 청량리역롯데캐슬SKY-L65 입니다.

청량리 주상복합 3형제의 최저 당첨 가점부터 먼저 살펴보겠습니다.

청량리역해링턴플레이스 34평의 당첨 가점은 51점으로 꽤 높으나 자녀가 한 명 있다면 그렇게 어려운 점수가 아니었습니다. 심지어 청량리역한양수자인192주상복합은 34평 A타입 당첨 가점이 24점으로 굉장히 낮았고요. 24점은 신혼부부라도 무주택 기간 5년에 부양가족 1명, 청약 저축 가입 기간 5년 정도면 충분히 달성 가능한 점수입니다. 막 결혼생활을 시작하는 신혼부부도 당첨권이었던 것이죠. 타입별로 잘 살펴보면 9억 미만 분양가도 있어 중도금 대출 측면에서도 굉장히 좋은 기회였습니다.

3형제 중 마지막에 분양한 청량리역롯데캐슬SKY-L65의 당첨 가점은 40점대 초반인데요. 자녀 한 명 포함 부양가족 2명, 청약 저축 및 무주택 10년 정도라면 충분히 도전해 볼 만한 점수였습니다. 그런데 왜 이러한 서울 소재 고급 주상복합의 청약 당첨 점수가 낮았을까요? 

청량리 주상복합 아파트가 분양했던 2019년 4월에서 7월까지는 서울 부동산 시장의 조정기였습니다. 사람들은 시장이 하락세로 들어설 것이라 믿고 8.5~10억 원 사이 분양가가 너무 높게 책정됐다고 생각한 것 같습니다. 부동산 시장은 상승기, 조정기, 하락기가 각각 기간이 4~5년으로 매우 길기 때문에 작년 상반기 서울 아파트값이 떨어지는 것을 다가올 하락기의 시작이라고 인식하셨겠지요.

또한 청량리라는 동네에 대한 부정적인 인식을 떨쳐 버리기도 쉽지 않았습니다. 청량리는 상업시설 등 기반시설이 낙후되어 있고 주변이 복잡해 주거지로서는 마이너스가 될 만한 요인이 많습니다. GTX-B 등 교통 호재와 더불어 전농 도시환경정비사업, 주택 재개발 등의 정비계획이 예정되어 있긴 하지만 사람들이 눈으로 직접 보기 전에는 그 동네의 가치를 알아보지 못하지요.

작년 청량리역한양수자인192주상복합을 추천하면서 8~9억 원에 분양받으면 최소 2~3억 원의 시세차익은 얻는다고 말씀드렸는데요. 1년 만에 그 목표가 달성될 것으로 보입니다.

청량리역에서 더 멀리 떨어지진 동대문롯데캐슬노블레스(2018년 준공)는 층수도 30층으로 상품적 가치가 떨어지는 편인데요. 위 그래프에서 동대문롯데캐슬노블레스 시세만큼 간다고 해도 청량리역한양수자인192주상복합은 이미 3억 원 정도 올랐음을 알 수 있습니다. 청량리 주상복합 3형제 모두 최고 분양가를 가진 타입이 10억 원 내외인데 동대문롯데캐슬노블레스는 실거래가로 12.9억 원을 기록했고, 현재 호가는 13.5억 원에서 15억 원 사이입니다.

제 예상으로는 동대문롯데캐슬노블레스의 적정가격이 13억 원 수준이고 앞으로 23년에 지어질 40층짜리 청량리역해링턴플레이스가 14~15억 원, 청량리역한양수자인192주상복합이 14.5~15.5억 원, 청량리역롯데캐슬SKY-65가 15~16억 원 수준이 될 것으로 생각합니다. 따라서 10억 원에 분양받은 분은, 청량리 부동산의 현재 시세가 계속 유지된다면 50% 정도의 수익률을 볼 것이고요. 하락기가 오더라도 20% 이상의 수익률을 가져갈 수 있습니다.

30대 사회 초년생이 10억 원이 어디 있냐고 생각하실 수 있습니다만, 9억 원 이하 평형도 있어 중도금 대출의 가능성이 열려 있었습니다. 한양 수자인도 40%에 한해 건설사가 대출했고요. 계약금 빼고 대출금 빼고 중도금을 매년 10%씩 나눠서 내니 자금 사정을 잘 확인하셨으면 충분히 도전할 만했을 것 같습니다.

제 예상으로는 동대문롯데캐슬노블레스의 적정가격이 13억 원 수준이고 앞으로 23년에 지어질 40층짜리 청량리역해링턴플레이스가 14~15억 원, 청량리역한양수자인192주상복합이 14.5~15.5억 원, 청량리역롯데캐슬SKY-65가 15~16억 원 수준이 될 것으로 생각합니다. 따라서 10억 원에 분양받은 분은, 청량리 부동산의 현재 시세가 계속 유지된다면 50% 정도의 수익률을 볼 것이고요. 하락기가 오더라도 20% 이상의 수익률을 가져갈 수 있습니다.

30대 사회 초년생이 10억 원이 어디 있냐고 생각하실 수 있습니다만, 9억 원 이하 평형도 있어 중도금 대출의 가능성이 열려 있었습니다. 한양 수자인도 40%에 한해 건설사가 대출했고요. 계약금 빼고 대출금 빼고 중도금을 매년 10%씩 나눠서 내니 자금 사정을 잘 확인하셨으면 충분히 도전할 만했을 것 같습니다. 

청약 가점이 20~40점 대인 30대 중에는 서울 아파트는 무조건 안된다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 시장의 흐름이나 분위기, 정부의 정책을 고려해 서울 내 B급 입지지만 향후 가치가 개선될 만한 곳을 찾으면 시세차익을 거둘 만한 아파트가 여러 곳 있습니다.

저는 10~20년 기다려서 가점을 꽉꽉 채운 후 한 번에 강남 등 상위급지로 들어가는 것을 권하지 않습니다. 첫째는 사람이 청약만을 위해 직장생활에서 번 돈 전체를 장기간 모아야 하기 때문이고, 둘째는 그 기간 동안 사람 씀씀이가 절약 정신으로 가득해야 가능하기 때문입니다.

그보다는 현재 접근 가능한 범위에서 청약으로 부동산 시장에 입문해 사회생활 하는 동안 내 연봉도 올리고, 아파트의 가치도 증가하도록 하는 것이 현명합니다. 그때그때 시장 상황에 맞게 투자 대상도 다양화하면서 부동산 경력 스펙트럼을 넓혀 가시는 방향을 추천합니다 .

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)