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자금조달계획서, 피해갈 방법이 있다?

조회수 2020. 2. 26. 16:34 수정
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투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 의무적으로 내야 한다.

새벽하늘의 부동산 아울렛 #70

얼마 전 서울 구로구 소재 아파트가 경매로 진행되었고 이 물건은 17명의 입찰자가 참여한 가운데 554,000,000원에 낙찰되었다.

출처: 직방
구로구 소재 아파트. 5억5,400만원에 낙찰되었다.

그렇다면 이 아파트의 시세는 어느 정도일까? 실거래가를 보면 작년 4억 후반대에서 5억 초반대에 거래되었고 최근(2020년 1월) 거래된 가격은 5억 5천만 원이다.

출처: 직방
직방에서 본 해당 아파트의 실거래가 그래프다.

경매로 더 비싸게 샀다고?

즉, 시세 5억5천만 원 정도인 아파트를 경매로 오히려 시세보다 비싼 5억5,400만원에 낙찰받은 것이다. 부동산을 매입하는 데 있어서 경매는 매우 다양한 툴로 활용된다. 하지만 언제나 변하지 않는 메커니즘은 시장에서 살 수 있는 가격보다 더 저렴하게 매입하는 것이다.


그런데, 도대체 왜 시세보다 비싼 가격에 낙찰된 것일까? 다음과 같은 몇 가지 이유를 생각해볼 수 있다.


첫째, 낙찰자는 시세 파악을 잘못했을 수 있다. 경매법정에서는 가끔 낙찰자와 함께 낙찰가격이 공개되는 순간에 여기저기서 탄성이 흘러나오는 경우가 있는데 그 이유 중 하나가 시세보다 높은 낙찰가다. 물론 그럴만한 이유가 있는 경우도 있지만, 상당수는 시세 파악을 제대로 하지 못해서 벌어지는 일이다. 시세보다 싸게 낙찰받기 위해서는 시세를 잘 파악해야 하는데 가장 기본적인 것을 간과하고 입찰에 참여하는 사람들이 가끔 있는 것이다.


둘째, 실거래가 이후 시세가 상승했을 수도 있다. 하지만 현재 나와 있는 매물을 보면 동일 평형은 없지만, 그보다 조금 큰 평형의 호가가 기존과 동일하다. 따라서 시세의 움직임에 대한 정황은 보이지 않는다.


셋째, 이해관계인, 특히 임차인의 경우 보증금을 손해 볼 상황에 있거나 계속 거주해야 하는 사정이 있으면 시세와 근접한 공격적인 입찰을 할 수도 있는데 이 경매 사건은 임차인이 없다.


넷째, 경매가 진행되고 있는 사건의 NPL(부실채권)을 매입하거나 이와 관련된 계약을 체결하고 진행할 경우 높은 가격에 낙찰받아도 배당 상계과정에서 종국에는 저렴한 가격으로 낙찰되는 격의 상황이 발생할 수 있는데 이 사건은 그런 유형도 아니다.

또 하나의 가능성은?

그렇다면 이유는 단순히 시세를 잘못 파악한 것일까? 현재로서는 그럴 가능성이 가장 높다. 하지만 또 한 가지 중요한 가능성이 남아있는데 그것은 바로 자금조달계획서이다.

출처: 직방
투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 의무적으로 내야 한다.

현재, 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 매입할 경우에는 매입자금에 대해서 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 제출하지 않을 경우 500만원의 과태료가 부과되는데 더 중요한 것은 등기이전 자체를 아예 할 수 없다는 것이다.


등기이전을 위해 필요한 서류 중 하나가 부동산실거래신고필증인데 자금조달계획서를 제출하지 않으면 부동산실거래신고필증을 발급받을 수 없다.


물론 내가 내 돈으로 집을 사는 것에 대해서는 문제가 될 것이 전혀 없다. 그냥 그 내용을 잘 기입해서 제출하면 그만이다. 하지만 만약 부모, 친인척 등의 도움을 받아 집을 사는 경우라면 얘기가 달라진다. 증여세나 이자 지급 등의 문제가 불거질 수도 있기 때문이다.


하지만 경매, 공매(압류재산)의 경우는 자금조달계획서 제출의무가 없다. 자금조달계획서 제출 대상은 실거래 등록 대상인데 경매, 공매(압류재산)는 법률에 의한 매각 절차이기 때문에 실거래 등록대상이 아니기 때문이다.


따라서 경매, 공매(압류재산) 매각 절차로 소유권등기를 이전하는 과정에서는 부동산실거래신고도, 자금조달계획서 제출도 할 필요가 없는 것이다.


이 경매사건의 경우도 투기과열지구에 있고, 거래가격도 3억원 이상이기 때문에 일반적인 매매방식으로 취득할 경우 자금조달계획서를 제출해야 하지만 경매로 낙찰받았기 때문에 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다.


물론 이런 이유로 이 가격에 낙찰받았는지는 알 수 없다. 하지만 시세 파악을 제대로 한 상황이라면 이런 이유일 가능성이 매우 높다.


게다가 3월부터는 자금조달계획서 제출대상이 기존 투기과열지구에서 조정대상지역으로까지 확대되어 조정대상지역에 소재한 거래가격 3억원 이상의 주택, 그리고 규제지역이 아니더라도 거래가격이 6억원 이상이라면 자금조달계획서를 제출해야 한다. 특히 투기과열지구에서 거래가격이 9억원 이상일 경우 15종의 증빙서류 제출까지 의무화된다.


이제, 경매란 툴은 싸게 사는 수단을 넘어 이와 같은 행정절차를 줄이는, 또는 왠지 찜찜한 상황을 합법적으로 피하는 수단으로까지 널리 활용될 가능성이 높아진 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

베스트셀러 <2020 부동산 시그널> 저자(공저)

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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