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2월 20일 발표된 대책(對策). 11월의 시장안정 코멘트에 곧바로 이어졌던 12월 정말 큰 대책(大策), 1월에는 당분간 추가 대책이 없을 거라는 말과는 ‘사뭇’ 달랐던 이번 대책 등 쉴 틈 없이 달려온 정부의 부동산정책은 이제 19번째를 기록했다. 직접 세어보지 않고 언론에서 언급한 19라는 숫자를 사용했지만, 체감적으로 이렇게 자주 부동산 관련 정책이 나오는 것은 인생에서 자주 겪던 일이 아니다 보니 어리둥절할 뿐이다.

이번 대책의 이름은 조금 길다. '투기수요 차단을 위한 주택시장 안정적 관리기조 강화'다. 주택시장을 안정적으로 가져가려 하는 정부의 의지가 정책 명에 기재되어 있다. ‘안정’이라는 의미가 가격의 안정인지, 상승률의 안정인지에 대해서는 각기 생각이 다르겠지만 일단 ‘안정’이라는 단어에 방점이 찍힌다. 특히 ‘투기’수요를 차단해서 ‘안정’을 가져온다는 것에 주목해야 한다. 즉, 실거주자를 규제하지 않겠다는 의지가 느껴진다. 아직 대책 내용을 언급조차 하지 않았지만, 실거주자는 주택구입에 불편함이 없을 것이라는 희망을 가지게 한다.

자, 이제 대책 내용을 살펴보자. 12·16대책에서 서울에 많고도 많은 초고가주택에 대한 규제를 강하게 걸었더니, 서울 주택가격이 빠르게 안정세를 회복하고 있음에도 개발 호재가 있는 지역을 중심(!) 상승 폭이 재확대되고 있다고 기재되어 있다. 정책의 강도와 무관하게 개발 호재가 있는 지역의 상승은 나타난다는 것이다. KB와 한국감정원의 가격 흐름을 보면 경기지역의 상승률이 주간 0.3%를 넘는 '과열'의 모습이 나타났다.

상승률에서 확인되는 것처럼 개발 호재가 경기도에 많음을 보여주는데, 그 개발 호재(好材)는 어디에서부터 비롯된 것일까? 호재를 만들 수 있는 것은 일반 민초(民草)가 아니다. 그렇다면 재벌일까? 정치인일까? 관료일까? 특히 이런 호재가 선거를 앞둔 현시점에 많이 등장하는 것은 누구 '덕분'일까?

이런 경기지역의 상승세를 '투기'로 규정 지으면 이번 2·20 대책이 잘 설명된다. '투기'라는 말이 붙어있는 투기지역/투기과열지구가 아니더라도 조정대상지역에 매수하는 행위도 투기로 규정짓는다는 것이다. 그렇기에 조정대상지역에 주택을 매수하는 사람에게도 대출 규제를 가한다. 그것도 마치 투기과열지구에 시가 9억 원 이상분에 LTV 20%가 적용되는 것처럼, 조정대상지역에도 LTV 30%를 차등 적용한다. 9억 원 미만도 기존 60%에서 50%로 LTV를 규제했다.

물론, 어여쁜(예쁘다는 뜻으로 사용되지 않는다는 것은 학창 시절 문학 시간에 배웠다) 서민(庶民)을 위해 1)무주택, 2)5억원 이하, 3)부부합산 연 소득 6천만 원 이하의 경우에는 여전히 LTV 70%를 적용하기로 했다. 서민 실수요자를 위해 디딤돌대출, 보금자리론의 LTV 비율 역시 70%를 유지한다.

이번 대책의 핵심은 조정대상지역의 투기과열지구화다. 조정대상지역에 들어가면 분양권 전매가 불편해지는 것이 주요 특징이었는데, 이제는 투기과열지구와 별로 차이가 없어졌다. 바로 조금 전에 언급한 LTV 규제 외에도 1)사업자의 주택구입목적 주담대 금지와 2)1주택자의 주택담보대출도 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 가해졌기 때문이다. 투기지역과 투기과열지구의 차이도 미미한 상황에서 조정대상지역이 이 흐름에 가세하게 된다면, 과연 조정대상지역 이상에서의 구분이란 무엇일까 하는 의문을 가지게 된다.

과거 초기 ‘핀셋’으로 지정된 분양가상한제 지역에서 제외된 지역들이 가지게 된 ‘불만’ 이 조정대상지역이 아닌 지역들에서 보일 반응일지도 모른다. 왜, 매력 넘치는 우리 동네에는 ‘규제’가 가해지지 않느냐는 푸념 역시 규제가 강해질수록 함께 강해진다. 

이 같은 조정대상지역에 수원과 안양, 의왕이 포함되었다. 수원에서는 기존에 조정대상지역이었던 팔달구를 제외한 영통구, 권선구, 장안구가, 안양에서도 기존 조정대상지역이던 동안구 외에도 만안구가, 신규로 의왕시가 지정된 것이다. 비규제지역이라는 특성상 ‘투기’수요가 몰리며 수도권 상승률을 크게 뛰어넘는 ‘과열’ 양상이 나타나며 시장 불안이 지속되고 있기 때문이라는 것이 조정대상지역 지정의 이유다.

광역교통망 구축(신분당선, 인덕원-동탄선, 수인선, 월곶-판교선)과 같은 개발 호재가 시장 전반에 상승기대감을 확산시키며 단기차익실현을 위한 투기수요의 유입을 근거로 언급한 것은 사실 이율배반적이다. 수용성이라는 표현이 최근 몇 달 동안 언론을 떠들썩하게 장식했지만, 막상 용인과 성남에는 추가규제가 가해지지 않았다. 아마 수원 상승률이 서울에서 나타났었더라면 강남 3구처럼 투기지역이 되고도 남았을 것이다(물론, 강남 3구에서 이같이 빠른 상승은 잘 나타나지 않음).

수원과 용인시장의 상승을 투기라고 치부하기에 어려움이 많다. 거주지 기준 매수자를 구분해보면 수원 거래량은 수원사람들이 가장 빠르게 사들인 것으로 나타났다. 추가적인 주요 매수자는 바로 경기도 거주자였다. 수원 주택가격 상승 과정에 수원사람과 경기도 사람이 주로 참여했다는 것은 무슨 의미인가? 

여기서 투자와 투기라는 모호함이 발생한다. 주택구입의 목적을 모두 명확히 구분할 수 있을까? 이제 우리 사회의 격언이 되어버린 내로남불과 같은 일이 벌어지게 된다. '내가 하면 투자지만 네가 하면 나쁜(!) 투기'라는 친숙하면서도 곧바로 와 닿는 바로 그것 말이다.

현재 수원시장을 뜨겁게 달구고 있는 구도심 재개발 역시 수원 가격상승 주체가 누구인지를 명확히 알려준다. 1순위 청약자 중 수원 거주자를 의미하는 당해지역 청약률이 절반을 넘어가기 때문이다. 수도권 거주자 역시 1순위 기타로 청약이 가능하지만, 매교역푸르지오SK뷰 같은 경우, 힐스테이트푸르지오수원보다도 당해지역 청약률이 높았다. 

특히, 전용 85㎡와 같은 가장 인기 있는 평면의 경우에는 그 수준이 더욱 높다. 이들을 수원 거주 수원 전문 투기꾼이라 불러야 할까? 거주지역 내에 공급된 신축주택에 관심을 가지고 있고 행동한 것만으로 한국에서 가장 폄하되는 ‘투기꾼’이라고 불려야하는지에 대한 깊은 고민이다

이번 2·20 대책 이후 다양한 작명들이 등장하고 있다. 안시성(안산/시흥/화성), 김부검(김포/부천/검단), 오동평(오산/동탄/평택), 남산광(남양주/산본/광명) 등 수많은 지역들이 '언론'을 통해 언급되고 있다. 이런 식으로 나아가다간 수도권 정차역 및 KTX 정차역, 지방 광역시까지 모두 한번은 언급되어야 할 듯한 분위기지만, 지방 시장은 이미 수도권을 넘어선 열기라는 것을 KB, 한국감정원 모두 보여주고 있으며 이런 상황은 사실 지난 십여 년간 바뀐 것이 없다.

특사경(특별사법경찰단)의 활동에 단톡방/블로그/카페 폐쇄 등 다양한 민간 움직임이 감지되는 상황에서 언론에서 그다음 타자를 '지목'하는 것은 어떤 의미일까? 앞에서 언급한 것처럼 1)조정대상지역이 확대된 결과가 규제지역 내 지역 간 차이가 줄어드는 것처럼, 2)결국 어딘가로 '사악한' 투기(!)세력이 헤쳐 모여 할 가능성을 언론 또한 이미 알고 있다는 것일 것이다. 규제가 극단으로 치닫게 된다면 모두 '동일한' 조건이 된다. 너와 내가 평등한 그 모습 바로 그 대동사회 그 모습.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

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