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상가주택이라 불리는 복합주택은 주거용과 주거 외 용도로 사용되는 부분이 복합된 건물을 말하며 겸용 주택이라고도 한다. 건축물대장 주용도에는 단독주택/근린생활시설이라 표기가 되고, 현황에는 각 층별로 근린생활시설의 종류 및 주택의 크기가 표기된다.

우리가 흔히 볼 수 있는 1층은 편의점, 2층은 학원, 3~4층은 원룸 이렇게 된 건물이 상가주택이다. 상가주택은 인기가 높은 꼬마빌딩이다. 상가 등으로 구성된 근생 빌딩은 일반적인 꼬마빌딩보다는 규모가 크고 상권이 좋은 입지에 위치하는 경우가 많아서 매매금액이 높고 임대수익률은 상대적으로 높지 않다.

원룸, 투룸 등 주택으로만 구성된 다가구주택은 임대수익률은 좋은 편이지만, 여러 임차인들을 관리해야 하는 번거로움이 있으며 빌딩의 꽃인 상가가 없다는 점은 아쉽다. 반면 상가주택은 상 가와 주택이 적절히 섞여 있어서 매매가격, 수익률, 관리 편의성, 이미지 등 여러 면에서 건물주들이 선호하고 있다.

부동산은 살 때 취득세를 내야하고, 팔 때 양도세를 내야 하며 매년 재산세도 내야 한다. 상가주택은 비 주거용인 상가와 주거용인 주택이 섞여 있기 때문에 세금 항목별 기준에 따라 주택으로 볼 수도, 상가로 볼 수도 있고 주택, 상가 각각의 세율이 적용되기도 해서 많이 어려워하고 헷갈려 한다.

취득세를 예로 들면 상가는 4%의 세율이 적용되는 반면, 주택은 1주택의 경우 취득가액에 따라 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 2%, 9억 원 초과 3%가 적용이 된다. 양도세는 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 요건만 충족하면 비과세가 가능하고, 조정 대상 지역 2주택 이상이면 중과세율이 적용되기도 하지만 상가는 비과세도 없고 중과세도 없다.

자, 이제 어렵고 복잡하기도 한 상가주택의 각 종목별 세금과 중개 보수까지 알아보도록 하자.

취득할 때 한번 내는 취득세는 주택과 상가부분 각각 적용이 된다. 주택이나 상가 특정 부분의 면적의 크기와 상관없이 주택과 상가 각각의 용도로 본다. 예를 들어 상가주택의 주택 부분 면적이 51%이고 상가부분 면적이 49% 라면 51%에 해당하는 주택은 주택 세율이 적용되고 49%의 상가는 상가 세율이 적용된다.

매년 공시가격 6.1기준으로 7월과 9월에 부과되는 재산세는 취득세와 같이 주택, 상가 각각 적용한다고 알고 있다. 틀린 말은 아니지만, 조금 더 세밀하게 들어가면 구분할 필요가 있다.

우리가 흔히 알고 있는 상가주택같이 1동(棟)의 건물을 주택과 상가로 사용하는 경우에는 주택 상가 각각 적용해 주면 된다. 하지만 1구(構)의 경우에는 주택의 면적이 상가의 면적보다 크거나 같으면 즉, 50% 이상이면 주택으로, 50% 미만이면 주택, 상가 각각 적용한다.

여기서 구(構)란 독립된 주거 생활이 가능한 공간을 말하는 것으로 예를 들어 상가주택 4층을 3룸 주인세대로 사용하다가 방 두 개를 어린이집으로 사용한다면 주거용으로 사용하는 면적 비율을 따지게 되는 것이다. 사실 이런 재산세의 세금계산은 관할 지방자치단체에서 다 계산해서 고지서를 보내주기 때문에 걱정할 필요는 없지만, 그래도 내가 보유한 부동산의 세금이 어떤 기준에서 부과되는지는 알고 있는 것이 좋다.

많은 분들이 가장 관심이 많은 세금이 양도소득세이다. 투자 수익의 결과라 할 수 있는 양도차익에 대한 세금인 만큼 중요하기도 하고 민감할 수밖에 없다. 주택의 면적이 상가의 면적보다 크면 즉, 50% 초과가 되면 주택으로 간주되지만, 50% 이하가 되면 주택, 상가 각각 적용이 된다. 상가주택의 주택면적이 51% 면 전체가 주택으로 인정이 되지만, 50%이면 주택 따로 상가 따로 적용이 되는 것이다.

예를 들어 주택면적이 100㎡, 상가면적이 90㎡인 상가주택을 1채 보유한 경우, 190㎡ 전체를 주택으로 보고 양도세 비과세 요건이 되면 비과세가 되고 조정 대상 지역 2주택이면 중과세가 적용된다. 하지만 주택면적이 100㎡, 상가면적이 100㎡이면 주택 부분은 주택으로 보고 양도세 비과세가 가능하나 상가부분은 기본세율 6-42%가 적용된다.

그리고 2020년 세법 개정안에 따르면 상가주택 양도세에 대하여 큰 변화가 생기게 되었다. 매도가격이 9억 원 초과하는 경우, 2022년 1월 1일 이후부터는 주택면적이 상가면적보다 더 크더라도 전체를 주택으로 인정하지 않고 주택과 상가를 분리하여 과세하겠다고 한다. 세수 증가와 부동산 규제의 두 마리 토끼를 잡으려는 정부의 전략인 것 같다.

종합소득세와 부가가치세도 양도세와 같이 주택의 면적이 50%를 초과하는 경우 주택으로 인정된다. 다만, 양도 시 발생하는 부가가치세의 경우에는 주택과 토지에는 부과되지 않기 때문에 상가만 적용이 된다.

중개보수는 세금은 아니지만 돈을 내야 하는 부동산 수요자 입장에서는 민감할 수밖에 없는 비용이다. 중개보수는 양도세와 비슷하지만 달라서 분쟁이 생기는 경우도 종종 있다. 양도세는 주택면적이 상가면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로, 주택면적이 상가면적과 같거나 작을 때는 주택과 상가 각각의 요율이 적용이 된다. 반면, 중개보수는 주택면적이 상가보다 크거나 같으면 주택으로 인정이 되지만 주택이 상가보다 작다면 상가로 인정이 된다.

예를 들어 매매가격이 5억 원, 주택면적이 100㎡, 상가면적이 90㎡이면 190㎡ 전체를 주택으로 보고 0.4%의 중개보수 요율이 적용되지만 주택면적이 90㎡, 상가면적이 100㎡이면 전체 190㎡를 상가로 보고 0.9%의 중개보수 요율이 적용된다.

가끔씩 현장에서 상가부분이 더 큰 상가주택의 원룸 계약 시, 상가부분이 더 큰 상가주택이니 원룸도 상가의 중개보수 요율이 적용된다고 우기는 중개사분들이 있는데 앞서 설명한 상가면적이 더 크면 전체를 상가로 본다는 것은 상가주택 통 건물로 매매를 할 때 적용되는 경우이고 원룸 한 개만 거래할 때에는 당연히 주택 거래로 보고 주택의 중개보수 요율이 적용된다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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