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서울시장 재보궐 선거를 앞두고 재건축 시장이 다시 기대감으로 부풀고 있다. 다시 재건축 아파트 시대가 도래했다는 말이 나오면서 전문가들은 앞다투어 재건축 아파트 추천에 나서는 모습을 보이고 있다. 이들이 말하는 재건축 아파트 선택하는 기준과 현재 재건축 호재로 집값 상승이 이루어지는 곳들을 살펴보자.

재건축 아파트를 선택하는 기준에 대해 한 전문가는 가장 먼저 ‘안전진단’을 꼽았다. 안전진단은 재건축 절차의 초기 단계로 재건축이 시행될 것이가 여부를 결정하는 단계이기 때문이다. 안전진단 평가는 A등급에서 E등급으로 평가된다. 100점 만점의 A등급과 55점인 C등급을 넘는 경우 유지 및 보수만 가능하며 30~55점 사이인 D등급은 조건부 재건축, 30점 미만 E등급을 받는 경우 재건축 판정을 받는다.

전문가들은 안전진단을 못 받았다면 방법이 없다는 말을 전했다. 그만큼 안전진단을 받은 아파트라면 바로 추진하는 것이 추천된다. 재건축 아파트의 가격을 좌우하는 것은 결국 대지지분이다. 아무리 입지가 좋더라도 소형평수로 설계된 아파트라면 추후 시세 상승을 기대해보긴 힘들다.

일반적으로 대지지분이 평균 15평이 되어야 사업성이 있다고 판단된다고 관계자들은 말했다. 2024~2028년 사이에 부동산 침체기가 올 것이라 주장하는 전문가들은 현재 안전진단을 통과했고 28년 시점에 정비구역 지정 및 조합설립을 앞두고 있는 단지들을 미리 사놓는 게 좋다고 추천하고 있다.

최근 목동 신시가지 아파트와 송파구 방이동 올림픽선수촌 아파트가 정밀안전진단을 통과하면서 서울 재건축 시장이 들썩이고 있다. 양천구에 위치한 목동 신시가지아파트 단지는 1차 정밀안전진단을 통과하고 2차 안전진단에 도전하고 있다. 재건축 호재로 해당 아파트의 몸값은 연일 신고가를 경신하고 있다.

목동 신시가지아파트는 총 14개 아파트 단지, 2만 7000가구로 이루어졌다. 2020년 6월 6단지가 먼저 안전진단을 통과하면서 재건축이 확정됐다. 이어서 1·2·3·4·5·7·10·11·13· 14단지가 1차 안전진단을 거쳤다. 9단지는 1차 통과 이후 2차에서 탈락의 고배를 마셨다.

재건축 호재로 아파트 가격 또한 신고가 행진이 이어지고 있다. 12단지의 경우 지난 2월 전용면적 166.82㎡가 23억에 거래되면서 신고가를 경신했다. 4단지는 전용 95.27㎡가 19억 5000만 원, 5단지 동일 면적 또한 21억 3,000만 원을 기록했다.

앞서 C등급(60.24점)을 받으며 한차례 탈락의 고배를 마셨던 올림픽선수촌아파트는 이번엔 조건부 재건축에 해당하는 D등급을 받아 본격적인 재건축에 시동을 걸었다. 올림픽선수촌아파트는 1988년 준공됐다. 강남 재건축의 ‘잠룡’이라 불리는 이 아파트는 5540가구로 이루어진 대단지 아파트로 잘 알려져 있다.

전문가들은 올림픽선수촌아파트가 2차 안전진단(적정성 검토)를 통과할 수 있을지는 시간을 두고 지켜봐야 한다고 말했다. 목동 신시가지아파트 9단지를 비롯해 불광동 미성아파트, 오류동 동부그린아파트도 1차 안전진단 통과 이후 2차에서 떨어져 버린 사례가 있기 때문이다.

서울 압구정동 재건축 사업 역시 탄력을 받고 있다. 압구정 4구역은 지난 12월 조합창립총회를 열고 3월 10일 조합설립인가를 받았다. 조합설립위원회가 설립된 지 약 3년 만의 일이다. 1300여 가구를 총 2000가구로 재건축할 것이라고 조합 측은 밝혔다.

압구정동 4구역을 비롯해 미성1·2차가 위치한 1구역, 신현대9·11·12가 있는 2구역 및 현대, 한양 아파트 단지가 위치한 3~6구역을 포함해 총 6개 지구단위계획구역을 나누어 재건축 사업이 추진될 예정이다. 재건축이 가능한 연한이 지났지만 그동안 압구정 재건축 사업은 추진이 더뎠다. 2020년 6·17대책을 통해 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 발의되면서 정비사업이 본격적으로 시작됐다

재건축 사업과 더불어 압구정동 아파트들의 가격 상승이 이어졌다. 평균 거래가는 30억을 넘어섰다. 매물 자체가 줄어들면서 매매가격은 계속해서 오르고 있다. 최근 한양6차 전용면적 106㎡는 지난달보다 2억 3000만 원이 오른 27억 5,000만 원의 실거래가를 기록했다.

재건축 사업이 그대로 멈춰있던 여의도가 속도를 내고 있다. 재건축 단지들은 속속 안전진단 절차에 나서고 있다. 최근 목화 아파트를 비롯한 단지 곳곳에는 재건축 안전진단 통과 소식이 들려오면서 여의도 재건축 시장에 활기를 불어넣고 있다.

지난 1월 26일 1997년 준공된 여의도 목화 아파트가 재건축 정밀안전진단에서 최하 등급인 E등급을 받으면 재건축 진행이 최종 확정됐다. 여의도에는 특히 오래된 아파트 단지들이 몰려있다. 여의도동 16개 아파트 중 14개 단지가 안전진단에서 D등급을 받아 재건축에 속도를 내고 있다.